远洋地产杭州市施家地块可研报告2.ppt

* 房资网—海量房地产资料下载！ 最新版《房地产营销策划大全》，QQ：1501688339 本案的客户可能是曾经购买公馆、大河宸章的客户，品牌的延续作用在此发扬光大 因此，本案完全可能成为 万科之上，野风之上豪宅依旧的远洋品牌 认识远洋品牌 项目与远洋品牌的关系 策略思考 核心认知 策略论证 再次论证 策略思考 核心认知 策略论证 再次论证 我即板块，板块即我！ 低密产品率先启动 全市别墅客源的捕捉 万科之上、野风之上 结论：本案完全可以跳脱银湖板块中低端滞销别墅产品，从而成为当之无愧，具有价值前景的高端豪宅！ 东洲板块 万科公望 二期望山组团，为独栋别墅，面积300-580方，已售罄 目前在售为三期悦山组团，为独栋别墅，在售户型面积300-400方 每户基本以1:0.7赠送花园面积 建筑风格类似上海兰乔圣菲项目，以为托斯卡纳风格为主，法式、英伦风格为辅 毛坯建筑、精装花园交付。 四期为精装独栋。 富阳地区最高端的别墅项目 二期 三四期 高尔夫球场 黄公望公园入口 东洲岛 富春江 杭富沿江公路 分期 分期开发 占地面积 62.3万方 总建筑面积 24.4万方 容积率 0.27 绿化率 50% 物业形态 联排、独栋 总户数 700余户 项目资源 北靠黄公望国家森林公园，西依富春山居国际高尔夫球场白鹤乡村俱乐部，南望富春江、远眺富阳城市阳台“东洲台”，杭富沿江公路路经本项目 项目定位 以富阳为主、辐射省内的高端客户 备注 万科公望是在收购富春泉水湾的基础上建立的，一期以前为富春泉水湾项目 策略思考 核心认知 策略论证 再次论证 加推时间（二期） 2008.12.23 2009.4.2 2009.5.20 2009.8.26 物业类型 独栋别墅 独栋别墅 独栋别墅 独栋别墅 销售均价 14000 14000 18000 20000 加推时间（三期） 2010.8. 19 2010.9.21 2010.10.27 2010.11.25 物业类型 独栋别墅 独栋别墅 独栋别墅 独栋别墅 成交均价 40000 44000 51000 56000 产品推出情况 以组团的形式分阶段推出产品，每个组团内建筑风格和户型大小略有区别； 分批量少户数推出，每次视市场情况推出20-40套独栋别墅不等 售价情况 2008年至2009年下旬因为市场原因推盘节奏比较缓慢，价格涨幅也趋于平缓 2009年一年时间将二期望王组团所推出的独栋别墅全部售罄，一扫前期烂尾盘不利影响之后，重新获得客户认可 2010年在市场众多利好的推动下，于下半年底推出三期悦山组团，以每月5-7套左右的速度推盘，每次都能达到约80%的销售率 银湖板块 华庭云顶 分期 一期 占地面积 158800 总建筑面积 212747 容积率 1.34 绿化率 30% 物业形态 小高层、高层 总户数 2000户 项目资源 交通状况：位于320国道旁，距杭州市区15公里 . 内部配套：封闭式运营云顶乡村俱乐部，蓝球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、攀岩、足球场、网球场、高尔夫挥杆练习场、登山道、儿童乐园、桌球场、游泳池、健身中心、晨练跑道。 项目定位 已售罄，银湖板块公寓市场典型案例 鸟瞰效果图 银湖板块 华庭云顶 项目基本情况 项目06年已售罄交付。当时因准确的客户定位、产品定位和体验式情景营销较为成功，取得了较佳的销售业绩。 但项目溢价率太低，06年与之价格相仿区域如下沙、转塘、闲林等区域价格均已翻番，而该项目二手房报价约为7500—8000元/㎡左右。 区域公寓类产品发展缓慢，华庭云顶仍未目前唯一成熟项目。 万科公望3/4期均为独栋，但单价已达55000，总价高仍销售理想。 华庭云顶虽已售罄，但银湖板块高端品牌认知仍然确立，二手房市场仍旧如火如荼，当年价格标杆创下银湖板块的奇迹。 反观板块内其他项目，别墅市场同质化严重，价格低廉，去化速度缓慢；唯一的公寓项目基本无溢价，至今仍无法突破万元。 由此可见，在满足1.2容积率的基础上开发高端项目，是大势所趋！ 策略思考 核心认知 策略论证 再次论证 Part3 产品篇 产品设想 产品建议 产品论证 客群定位 银湖板块以排屋为主，上林湖珍稀独栋产品在同类产品中去化较快，但无标杆项目。 闲林、转塘区域排屋后续供应量较大，独栋极少。 之江等区域独栋价格均在3000万以上，高端独栋与中端排屋之间留有市场空白。 区域无此类产品，几乎无竞争。野风山后续公寓也以中小户型为主。 转塘等区域平层空中花园售价极高，高尔夫艺墅、篁外330户型总价已逾1000万。 区域山地景观、交通优势明显，适合营造花园居所，且产品在区域有一定稀缺性。 区域目前为价格洼地、价值高地，公寓具有一定的投资价值。 通过创新大平层的设计避开激烈竞争，从而在满足1.2容积率