政策环境预算判断.docVIP

2012年2月24日发布《2011年度中国房地产政策评估报告》。2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2010年以来的此轮房地产政策调控，在2011年下半年调控效果逐渐显现：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分此前房价上涨过快的城市房价开始松动。 但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，2011年12月“中央经济工作会议”上中央政府把调控目标由“遏制房价过快上涨”明确为“促进房价合理回归”。【2011中央经济工作会议解读报告】 限购、限贷等抑制性政策继续升级 限购严厉程度递增，范围不断扩大。中央在2010年4月“国十条”中首次提出地方政府可根据实际情况采取临时限购措施；2010年“9.29新政”，中央再次提出“房价过高，上涨过快、供应紧张的城市要限购”。2011年中央加大力度，1月“国八条”明确列出必须限购的城市和限购条件，7月指出部分二三线城市也要限购，限购进一步扩容。【2011年中国房地产政策总结报告】 投资性需求受到抑制 全国观望情绪上升 一线城市成交量已低于2008年的历史低位，二三线城市略好于2008年。整体来看，2011年一二三线代表城市月均成交面积分别为65万平方米、52万平方米、35万平方米，同比分别下降17%、10%和9%。与历年水平相比，2011年一线城市月均成交面积低于2008年历史低点，与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积为52万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年下降27%；三线代表城市月均成交面积为35万平方米，与2009年相比，降幅达19%。【2011年中国主要城市住宅市场交易情报】 外地购房者占比显著下降。以北京为例，2011年，外地客户（按户籍区分）成交套数占比仅为15%，较2010年下降21个百分点，外地购房者占比显著下降。本地客户占比从2008-2010年的60%大幅提高到77%，提高幅度达17个百分点。【2011全年度中国购房者消费调查研究】 市场库存处于高位 投资、开工等供应类指标增速回落 2011年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于2008年低点。二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。截至四季度，各城市的销供比已接近或低于2008年低点，除武汉、大连外，其余监测的重点城市销供比仍呈下行态势，其中广州降幅相对较大，由三季度的0.74降至四季度的0.51；武汉则由0.62小幅上升至0.71；大连由0.60增至0.86。 全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增速均有所下降，但仍略高于近五年复合增长率，住宅开发投资增速高于全行业。2011年，全国房地产开发投资额达到6.17万亿元，同比增长27.9%，增幅较2010年下降5.3个百分点，但仍略高于近五年复合增长率26.1%。其中，住宅开发投资额为4.43万亿元，同比增长30.2%，增幅较2010年下降2.7个百分点。【2011年全国房地产开发经营数据解读】 土地市场调整幅度大于住宅市场 企业投资更加谨慎 全国住宅用地供应计划完成率不高。由于上年批准用地结余，2008-2009年实际供应超过计划供应，完成率超过100%，而由于房地产调控，2010年住宅用地供应完成率为68.3%，出现明显下降，2011年完成率继续下降仅为63.9%。【2011年中国130城市土地市场交易情报】 多数品牌房企销售额同比仍然增长。2011年，除绿城和富力外，十大品牌房企中的其他房企销售额较2010年均有上升，平均增幅为12%。其中，恒大由于城市布局广以及定价合理，增长最快，达到59%，而其他企业增速均未超过40%。 始于2010年的本轮房地产调控，调控效果在2011年下半年后逐渐显现，投资投机需求基本得到抑制，部分城市房价过快上涨得到遏制。但是，调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在，2011年12月“中央经济工作会议”指出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。 总体方向：坚持调控不动摇 巩固调控成果 根据中央经济工作会议和国务院常务会议及相关部委年度工作会议精神，我们判断：“坚持房地产调控政策不动摇”为2012楼市政策调控的总基调，“巩固房地产市场调控成果”为调控主题，“促进房价合理回归”为调控目标，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为调控重点，2012楼市调控政策主题基本确定。 坚持抑制投资投机需求的政策不动摇。投资投机需求现象严重，是我国房地产市场非理性繁荣的重要原因。为抑制投资投机需求，政府出台了限购、限贷等政策措施，2012