2011上半年成都房地产市场研究与趋势报告.pptVIP

1 就今年上半年郊县商品住宅供应情部来看，限购之后郊县新增供应面积维持在较高水平，开发商的开发重心明显由主城区转向郊县市场，成交价格自限购后也一路走高。成交面积受目前楼市大环境影响，经历年初热潮后处于较为稳定的状态。 由于双流包括半阳、双流新城、航空港等热销板块，使得上半年双流成交量面积约213.79万㎡，占郊县成交总量的33%，超过温江、龙泉成交量总和。 由于各个区域发展程度的差异，使得各个区域成交价格呈现一定差距。郊县成交均价大部分都在7000 元/㎡以下，其中双流价格最高，约6751 元/平方米（6 月均价约7058 元/平方米），新都最低，约5077 元/平方米。 2011 年上半年，成都市别墅市场供应面积总体处于较低水平，总供应面积33.53 万平米。 5 月供应面积最多，6 月较5 月大幅下滑，降幅达66.5%。由于1-4 月供销比为0.53，别墅市场供不应求，因而5 月集中放量，新增供应面积大幅增多。上半年别墅市场总成交面积47.76 万平米，销量走势整体呈下降趋势， 6 月略有回升，成交下滑主要是由于上半年一系列购房政策的实施抑制了购房需求，将投资型购房者挤在门外。成交价格3 月最低，4-5 月略有回升。下半年别墅市场房价走势稳中有升，供应面积持续下滑。 上半年各类建筑类型别墅的房地产价格较去年波动不大，预计下半年各建筑类型别墅的成交价格依旧保持相对稳定，略有上涨。 上半年各类建筑类型除联排别墅供销相对平衡外，其他三种类型的别墅成交面积均大于供应面积。4-6 月供应面积普遍增加。主要由于1-3 月供需比小于1，库存房源不足导致的。上半年联排成交情况最好，占别墅市场总销量的43.85%。预计下半年别墅市场还会以联排为主，供应量不会上涨，成交量略有增加。 从2011 年上半年别墅市场各板块成交面积情况来看，别墅市场主要集中在发展较为成熟的华阳、温江板块。牧马山板块成交量占总成交的12%，牧马山新城地处成都和双流交汇处，离双流国际机场仅4 公里，随着配套设施的完善未来郊区城市化的发展，未来发展空间较大。 从各板块的供求关系及价格走势来看，华阳板块别墅市场发展较为稳定，供需相对平衡，价格稳步上升， 这与华阳区域整体的发展水平有关。牧马山成交量、成交价格波动不大，价格略有下降。龙泉、温江、郫县、新都板块均价维持在7000 元/平方米以上，5、6 月成交有所回暖。 预计下半年，华阳板块的价格相对平稳，温江、龙泉、郫县、牧马山价格或有上涨，新都板块有所回落。 2011 年上半年成都市商业地产成交量同比上升13.63%,其中，6 月成交面积为14.26 万平米，环比上涨32.47%同比去年6 月上涨68.98%。由于住宅市场被管制，CPI 屡创新高，股票、基金、期货等一干常规投资保值工具形同鸡肋，商业地产作为可取代住宅地产为数不多的高回报投资品，吸引了无数目光。2010年，成都开工建设的商业综合体项目达到67 个。2011 年，估计城市综合体项目将累计超过80 个。随着众多大型商业综合体的入驻，成都商业地产正在从住宅配套商业向大型商业综合体转型。 2011 年成都市上半年商业新增供应量84.1 万平米，成交量70.76 万平米。今年上半年商业地产发展势态良好。据统计，目前全城在售商业地产30 个，面积达到388 万平方米，预售发布楼盘33 个，商业预售面积457 万平方米，花样年·香年广场、世豪广场、铁狮门、奥克斯广场、成都金牛万达广场、世茂花香首府、AFC 中航国际金融中心、新世纪环球中心等项目都非常令人关注。回收资金、拉升品牌影响力、带动住宅销售，被认为是品牌开发商选择楼市调整时期，推出大体量商业的三大原因。 正在发售和预售的商业业态丰富，写字楼、公寓、商铺、酒店、专业市场等全部覆盖，密布全城，投资者可以根据自身需求、资金状况自由选择产品。从供应量来看，商业供应紧张的局面将得到有效缓解。 新城板块、外双楠板块、华阳板块为今年上半年商业销售热点区域。覆盖北部新城的新城板块，成交主要集中在成都国际酒店用品城，占总成交面积的25%。6 月，驿鑫乡卿城成交共计2.6 万平米的商铺拉升了外双楠板块整体成交量。外双楠板块和华阳板块的热销使得城西区域及双流分别成为主城区、郊县商业市场成交量最大的区域。 新南门板块成交价格高达8 万/平米，这是由于新南门板块上半年仅中汇广场成交了一套面积为424 平米的商铺所引起的，因而此价格不能代表整个板块的价格走势。少城板块、桐子林板块、棕树板块、水碾河板块、浣花板块的成交价格都在3 万/平米以上，均位于2 环以内。