世联城市综合体复合开发专题研究课件.ppt

世联地产 城市综合体复合开发研究 综合体和单一物业的比较 模式一各种功能均衡发展的模式 模式二以写字搂为核心的模式 模式三以酒店为核心的模式 模式四以商业为核心的模式 影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标 区域属性： 环境资源： 开发目标： 不同模式的收益方式 世联对本项目的初步理解 针对XX综合体项目产品定位的前提 前提：解决两个核心问题—— 以哪类物业形式为主导？ 在此基础上，各类物业的具体比例如何？ 世联对于综合体项目的研究思路 综合体项目的整体定位与发展战略 工作阶段 综合体项目启动区定位与物业发展建议 综合体项目营销战略与策略 世联部分综合体案例 案例一：天津-海河水上运动世界项目 案例二：青岛-世纪广场项目 案例三：合肥-财富广场三期项目 案例四：天津-迎宾广场项目 案例五：北京-西单安福大厦 案例六：北京-光华国际中心项目 案例七：北京-长安西点 案例八：北京-瑞达世纪鲁谷路项目 案例九：淄博-张店综合体项目 案例十：乌鲁木齐-南门国际城项目 案例十一：呼伦贝尔-海拉尔区综合体项目 其他的综合体项目 项目位置：北京西单时代广场南侧 项目规模：总建筑面积约18万平方米 项目界定：大型城市综合体 客户面临的困惑： 项目可以发展酒店、写字楼、商场、公寓等各类型物业，究竟怎样组合是最优的？ 商业部分选择什么样的形式，选择何种业态？ 项目运作资金的静态和动态的现金流是怎样的？ 世联提供服务： 通过分析项目发展的KPI体系和城市综合体发展模式，提出了适合本项目的酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式；通过研究商业物业的发展规律和成功案例，提出了项目可选择的商业业态及比例、主力店的选择等专项问题的解决方案；项目运作资金的静态和动态的现金流的经济测算 项目位置：北京CBD核心区 项目规模：总建筑面积约20万平米 项目界定：CBD办公综合体 客户面临的困惑： 如何解决各个建筑单体之间的内部竞争？ 世联提供服务： 研究CBD写字楼物业的发展规律；各类办公物业的比例以及各自市场定位和客户定位；提出相关的产品设计建议；在产品设计阶段，进行商业区的功能定位等专题研究 项目位置：北京西长安街永定路口 项目规模：总建筑面积约5万平米 项目界定：写字楼与商业综合体 客户面临的困惑： 项目为住宅立项，但容积率过高，如何在本体条件较差的情况下获取高收益？ 区域没有办公物业，本项目如何进行办公物业定位？ 世联提供服务： 高容积率住宅物业可能的发展方向；中小企业对办公物业的需求特征；项目定位及物业发展建议；产品功能创新建议 项目位置：北京石景山区，平行于西长安街延线的鲁谷路南侧 项目规模：总建筑面积8万平米 项目界定：写字楼与商业综合体 客户面临的困惑： 如何确定商业和办公物业的比例，才能使项目整体收益最高并且风险可控？ 商业部分选择什么样的形式，选择何种业态？ 办公物业如何定位？ 世联提供服务： 区域商业、办公市场调研；类似区域成功商业案例借鉴；大型集中商业商家选址分析；商业定位与商业物业发展建议；办公物业定位与物业发展建议 长安街 鲁谷路 玉泉路 规划路 规划路 玉泉西路 地块 项目位置：山东省淄博市张店区中心路 项目界定：城市小型综合体 客户面临的困惑： 打算做一部分商业，部分自营作书店，其他部分出售，在此处能不能实现；商业面积做多大，其他业态如何分布？ 项目建成后要交付6000平方米给张店饭店抵地价，最好是以酒店形式，剩余的部分做什么，继续做酒店，还是做写字楼或公寓？ 世联提供服务： 世联从张店的商业市场现状和项目楼体特征给出了商业的规模和业态建议。同时，从写字楼、写字楼及公寓的市场状况给出了小型综合体项目的发展方向和物业发展建议 项目位置：乌鲁木齐市天山区人民路南侧 项目规模：总建筑面积18~20万平米 项目界定：城市核心地段大型综合体项目 客户面临的困惑： 综合体选择什么物业类型，配比怎样？ 怎样在目前的市场条件下获得既定的利润？ 项目运作资金的静态和动态的现金流是怎样的？ 世联提供服务： 通过对乌鲁木齐总体市场及各种物业市场的扫描找到本项目可以抓住的市场机会，结合项目的本体条件确定综合体物业类型和相应规模；通过对各种物业的产品价值分析、经营方式、开发时机等的建议解决利润的问题；项目运作资金的静态和动态的现金流的经济测算 仅供与贵司交流。 * * 密极：保密 密极：保密 单一 多样化 建筑形式 目的性的 体验式的 客户活动 较大 较小 客户综合使用成本 全部来自于外部 具有自我寄生功能，部分来自于内部 客户来源 较小 较大 经济风险 相对较小 一般较大 总投