2011年07月05日上海合景泰富嘉定菊园项目营销策略报告 (2).pptVIP

产品构成：高层（20-24层） 规划理念 ： 项目全为高层公寓， 主入口位于地块北侧，主要考虑地块自身特性及周边环境因素；会所则位于主入口. 产品规划 12.22% 建筑覆盖率 2.50 容积率 300 会所地上 219440 住宅面积 其中 219740 总建筑面积 87747 占地面积 经济指标 中心景观轴 宅间绿化 公寓组团景观 景观节点分析 市政道路 车行道 中心景观步道 交通动线分析 地块模型 120+90+90+120 120+90+90+140 140+110+110+140 160+160 会所 户型落点 户型建议 户型方正，南北通透，采光通风良好 客厅，卧室面宽尺度适宜，舒适度高 利用阳台、露台、花园设计给予更多的附赠空间 附赠空间能够打造为完整的功能间，避免鸡肋 户型建议 95㎡ 2+1R 户型特点 面积紧凑，功能布局合理 客厅和主客卧均朝南，采光和通风性能良好 户型建议 80-90㎡ 2R 100-120㎡ 3R 户型建议 户型特点 面积紧凑，功能布局合理 南北双阳台设置 客厅和主卧、客卧均朝南，采光和通风性能良好，客厅面宽4.2米，带步入式阳台，主卧面宽3.9米 110-120㎡ 3R 户型建议 150-160㎡ 4R 户型特点： 1.面宽8m的超宽客厅 2.除客卧，全采用套间设计 3.2T2H设计，独享电梯厅 4.超大空中花园 立面风格 采用新古典主义风格 注重建筑的装饰线条，强化竖向装饰。 景观风格 【景观主轴】 通过连廊、拱门等景观轴线形式，来连接各个组团，让业主互相之间的沟通也充满情趣。 景观风格 【中央景观】 应该拥有优越的、宽广的公共环境与组团绿地， 在社区中活动，如同在一个庞大的山水花园中游玩一般， 休闲的同时，人们能体会到尊贵以及一种优越感及拥有卓越的生活品质 景观风格 【组团景观】 高层公寓的景观宜以绿化为主，以草坪、灌木、乔木等植物的组合并配合局部堆坡的设计，实现绿树成荫的景观效果 景观风格 【坡地景观】 起伏的地势 —— 打破地形的局限\弱化地形劣势 地势的抬高 —— 视觉景观起伏性\景观高低层次性 景观风格 【河道景观】 河道两侧自然抬高，创造观景视觉 配合河道两侧观水长廊，悠悠蔓延。 河道两侧坡地造景，生态植物环绕， 同时设置多处亲水平台，悠然惬意 景观风格 【景观小品】 以硬质景观（小品、雕塑、铺装）进行表意；完整、层次清晰丰富的标识系统能够体现严谨细致的社区精神。注重景观组团节点的打造及景观细节设计，小品，标识 尊崇围墙 建议采用高大石材+铁艺材质围墙区隔小区与外部区域，墙高5-6米之间，体现尊贵及私密感 4重入户 根据高差设置四重入户大堂，便捷华丽 地下车库两个入户大堂 一层大堂 二层顶层休闲空间的入户 多种入户方式，给与客户尊崇及体贴的感受 星级会所 从目前泰州高端品质住宅的品质来看，会所已经成为社区标志之一 酒店式入户大堂—兼具精装入户大堂以及会所需求； 地上一楼为精装挑高入户大堂， 会所功能基本都放至地下层。 世贸河滨花园 万泰国际花园 景瑞荣御蓝湾 星级会所 羽毛球馆 麻将房 健身房 乒乓房 桌球室 大堂 客户语录：“会所就是朋友一起去玩玩，功能要全，私秘性要好，我比较喜欢和朋友一起打打牌、打打麻将…” 定位：私人运动会所 价值链整合 ?城市南部 高品质性价比景观社区 周边县市、投资客 进城居住改善 区位升值前景 刚性需求、品质改善 品质居住社区 精致产品 区位/ 位置 规模/ 规划 产品组合 建筑风格 户型设置 景观设计 泰州城市发展主方向，学区房 20万级高品质社区 品质小高层、高层 新古典主义风格 精致型性价比产品 私密高围墙，生态水景观 基础价值 高品质社区 精致产品 提升价值 赠送面积 高标准服务 附加价值 水景资源 生态生活 配套设施 酒店式会所，管家服务 入户设计 四重入户概念 项目价值树 【项目价值体系】 建筑立面、景观、户型是需要做到区域标杆线的价值点； 会所、围墙、入户等产品细节是需要做到升级线的价值点。 产品价值树 及格线 升级线 标杆线 总规 建筑立面 景观 户型 智能化 会所 产品细节 竞品项目分析 ?未来市场公寓未推体量有192.4万方，根据现阶段去化速度推算，未来高端竞品项目将直接与本案形成竞争。 — — 2.9 — — — — 心怡昌明凤凰西路项目 — — 20 — — — — 东润地块 项目类型 项目名称 上市日期 供应套数 成交套数 在售剩余套数 未推体量（万方） 去化速度（套/月） 当前均价（元/㎡） 在售项目 景瑞荣御蓝湾 2011.5 44 23 21 30 23 7000 上海大花园 2010.4 857 745 112 18 53 7600 同济家园 2010.4 809 549 257 7.2