怎样简单准确地判断小城市商品房的购买力11.4.13.docVIP

如何简单准确地判断小城市商品房的购买力 　国内房地产在各大中城市经过一轮周期性的疯狂之后，由于政策的紧缩以及门槛地提高，逐渐转入了小城市。所谓小城市指人口在10万—50万的城市，这类城市大部分是县城、县级市以及刚刚设立的地级市。这些城市由于地点低、政策宽松、政府迫切需要增加地方财政收入、城市化要求迫切、商品房购买潜力大，所以成为国内大部分中小开发商的新宠。 　　所谓商品房的购买力，指消费者对商品房购买的能力与潜力，购买力的大小是决定市场好坏的标准，更是开发商投资的依据。大部分研究机构或者专业的咨询机构习惯上从城市的GDP、人均可支配收入、当前人均住房面积等等指标来判断该城市的商品房购买力，然而经验告诉我们，这样判断不仅罗嗦，而且并不准确，这是因为： 　　首先，城市的GDP与居民的购房需求并不形成明显的关系，GDP的绝大部分只有是工业产值才算正常，这些产值只有卖到外地才能实现当地GDP的货币化，而商品房的开发虽然可以增加了当地的GDP，但商品房的开发是内销产品，其在GDP中的比重大小只能说明当地房地产投资的冷热程度，并不能显示出购房需求的大小；同时，如果当地财政收入可观的话，政府有能力建立完善的住房保障制度的话，使得商品房购买力相反会下降； 　　其次，人均可支配收入的多少并不能决定消费者购房能力的大小，因为房价的影响，在一些物价水平比较高的城市，尽管人均可支配收入比较高，但是如