关于房地产开发项目设计阶段成本管理.docVIP

关于房地产开发项目设计阶段成本管理 　　摘要：房地产项目开发成本的合理有效控制存在于项目建设的各个阶段，认识各阶段成本控制特点，对各阶段成本所起的作用和重要程度加以区分。做好成本控制最关键的二个阶段是设计阶段和施工阶段。本文从工程设计方面简单阐述了如何在开发项目设计阶段进行成本控制和管理。 　　关键词：成本控制　管理 　　房地产开发是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为，是房地产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用。 　　合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，根据各阶段成本所起的作用和重要程度做好对最关键设计阶段成本的有效控制。 　　设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究 　　成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30～20％。所以认为项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接、最重要的环节。 　　设计阶段一般可分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作： 　　1.项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确开发项目的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济合理性和技术先进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。依据设计部提供的招标方案，进行成本估算，经分析、比较后对设计各方案中公建配套工程面积指标及形式、各种类型住宅所占比例、与项目市场定位相对应的各类建筑及环境的档次等影响成本较大的部分提出成本控制建议，并将建议反馈给设计单位，方案设计完成后，成本负责人依据设计部提供的方案在一个月内进行建安成本匡算，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分 　　2　初设计阶段： 　　初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从　“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。成本管理部门根据初设计方案完成并提交后一个半月内成本负责人组织编制项目成本概算，概算依据初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。主要对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议。 　　3.　施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的环节。设计过程中，有些设计人员只注重设计质量及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。依据发展成本目标、施工图设计任务书发展成本控制目标进一步分解、细化和完善；针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型。限制和控制对工程造价影响大的内容，实施限额设计，在满足设计质量的前提下，优化设计，控制单方钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。由其要注意以下几点： 　　3.1建筑结构形式的采用。在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。通过进行全面测算比较后选择混合