休闲购物广场市场定和推广方案.ppt

– ? 本项目的销售周期近10个月 相对较长 这主要是 针对周围商业项目的竞争压力 在本案销售过程中 将在不同的时段推出一定数量的单元 对价格的反应 以测试市场上 ? 随着未来供应量的增长 项目售价会有一定的压力 ? 较长的销售周期会比较容易应付市场的波动 项目在10个月内完成销售任务 上的鼎力支持 客观上需要营销推广 因此 下 – 本项目及周边共有近45万平方米的巨大体量在一年 半内集中投放市场 这是空前的 本项目需要在10个月内完成绝对销售的前提 大体量对价格提升的影响是负面的 不受周边竞争对手的影响 将导致项目不能 – 投资回报率是投资者进行房产投资决策的第一 考察指标 根据对本项目的分析及周边商业项目的 租金 销售价格状况的综合分析 本项目的预计租 金会在USD 0.2-0.35/平方米/天左右 积约为100-500m2的租户 主要针对面 中 – 毛租金回报率 10% 9% 8% 租 金 成 交 价 0.20 0.25 0.30 0.35 730 912 1095 1277 811 1013 1217 1419 913 1140 1367 1596 上表基本上描述了对于不同预期回报率及不同 租金预期的投资者来讲的可以投资的价格范围 间值为售价USD1013 - 1217/平方米 加之配合良好 的市场形象 顶级品牌 及经营管理 可比同类项 目的价格略高 计 色的 – 本项目在建筑风格 外观装饰 公共空间设 功能配备 环境布置等方面是先进且极具特 但项目在商业地理位置上存在一定的不足 之处 综上所述 项目作为本区域的商业设施的新 供应量 具备中等偏高的综合品质特征 ? 市场竞争 客户需求 项目体量等因素导致高位定价 将面临较大的市场风险 ? 项目品质较好 响 但地理位置对于价格的提升有负面影 ? 分阶段向市场推出单元 有助于测试市场对价格的敏 感程度 ? 项目符合市场商户一般投资需求的指导均价为USD 1013 - 1217/平方米 价 格 高 中 低 高 溢价战略 高价值战略 超值战略 品 质 中 低 高价战略 骗取战略 普通战略 虚假经济战略 优良价值战略 经济战略 价 差 大 优点 ? 目标客户范围广 ? 客户接受范围广 价 ? 市场形象统一 差 ? 价格容易控制 小 缺点 ? 目标客户品质构成参差不齐 ? 高价客户会以低价作为成交 参照 ? 市场形象不统一 ? 目标客户范围窄 媒体推广总原则 独特性媒体推广 媒体推广活动分类 媒体推广活动安排 广告卖点建议 体 随着科学技术的发展 触最多的信息传播媒介 媒体正成为人们接 鉴于项目的规模 量 特点 优势 及定位 借助报纸 电视 电台等媒体手段 制订与其适应的行之有效的 整体广告策略及各项推广活动方案 从而扩大 松江英式风貌休闲购物广场 影响 在消费者中的 ? 制造独特性 引起市场的广泛关注 ? 各种媒体宣传活动配比合理性 效率 争取尽可能高的推广 ? 总费用保证性 由于项目大体量 竞争激烈等因素 一定比例的营销推广费用是必要的 ? 费用节约原则 后期可视实际情况 通过相对费用较 小的渠道或方式进行推广 节约相应的开支 ? 名人代言策略 邀请商界 文化界 英国名人为本项目代言 从而提 升项目知名度及促进租赁/销售的双重目标 ? 电视台广告投放或商务类 时尚类节目赞助 在上海电视台商务类或时尚类频道发布广告或进行赞 助将扩大项目的知名度和美誉度 ? 大型文艺 体育活动组织 通过赞助 组织有英国特色的文艺 体育活动 吸引 特定群体的关注及项目的知名度 ? 项目现场类活动 竣工仪式 现场拍卖 抽奖活动 ? 异地推广类活动 ? 新闻炒作类活动 异地巡回推广 各类签约仪式 异地联合推广 ? 展览类活动 房地产展会 ? 中介类活动 中介说明会 投资类展会 中介联谊活动 预订期 ? 大型中介说明及招待会 或商业房展会 召集商铺市 场有影响力的中介代理公司 将“松江英式风貌休闲 购物广场”推出 介绍 并就业主背景 实力及项目作详细 ? 组织 赞助有英国特色的文艺 体育活动 ? 现场销售中心开业典礼 预售期 ? 江 浙巡回推广活动 苏州 杭州 无锡 南京 宁 波等 以提升项目的市场知名度及企业形象 ? 配合英国文化教育处 广活动 参加“ThinkUK”的英国文化推 ? 于大众媒体 报纸 杂志 电视 上大量投放广告 同 强销期 ? 为本项目确定国际或国内形象代言人 实树立项目品