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成都东大街项目住宅市场建议报告2005级工程硕士（建环学院）蓝全胜 杜莉 陈莉 罗骥 目录 项目简介 一、成都住宅市场分析 1.1整体住宅市场分析 成都2002-2005年度住宅供需 成都未来三年住宅预计 1.2高档住宅板块分析 高档住宅板块分布 高档住宅板块介绍 主要可比项目情况简析 重要竞争项目简析 项目卖点以及优势总结 各板块未来三年潜在中高档住宅项目 1.3市场小结 二、项目分析及客群定位 2.1项目SWOT分析 优势分析 劣势分析 市场威胁 机会点探讨 2.2目标客户群分析 项目简介 成都住宅市场分析 未来三年成都五城区的各个区域供应的住宅主要集中在城东、城南和城西，这三个区域将占未来成都住宅供应量的85%，特别是城东的供应量将占供应总量的38.43%，而城北住宅市场仍然相对较少。 自2006年至2008年，预计成都住宅市场将新增供应量1983.98万平方米，未来三年的供应与需求基本持平。 若以平均每套住宅110平方米计算，未来新增供应套数为18万套，基本满足未来需求。 成都住宅市场分析 高档住宅板块介绍 成都住宅市场分析 紫荆板块 紧邻高新南区，主要高档住宅区，发展比较成熟 板块配套设施齐全，聚集大量的海外人士 将来供应较少 区域以高层电梯公寓为主 住宅均价在RMB5,500-8,000元/平方米左右 成都住宅市场分析 外双楠板块 新兴的住宅板块 清水河江景,周边发展比较成熟 将来供应较多（龙湾半岛、花间集、优品道、鹭岛国际社区等） 区域以高层电梯公寓和花园洋房为主，少量的联排别墅 住宅均价在RMB5,000-7,000元/平方米左右 成都住宅市场分析 浣花溪板块 沿浣花溪风景区,环境幽静，适合居住 浓厚的历史文化，拥有杜甫草堂、青羊宫 未来供应量较少 区域以花园洋房为主，少量的别墅 住宅均价在RMB6,000-20,000元/平方米左右 成都住宅市场分析 金沙板块 板块位于金沙遗址,环境幽静，适合居住 区域位于成都上风上水的城西，区域建筑有限高 未来供应量较少 区域以花园洋房为主，少量的别墅 住宅均价在RMB5,000-10,000元/平方米左右 成都住宅市场分析 主要可比项目情况简析 成都住宅市场分析 成都住宅市场分析 重要竞争项目简析 鹭岛国际社区 项目位置：武侯区外双楠鹭岛路（逸都路延线） 占地：占地约422亩 建筑面积：约 75万平方米，一期128,678平方米，二期（一组团）83,520平方米 总户数：4,300户，一期702户，二期（一组团）508户 项目组成：精装水晶公寓、多层、小高层、叠拼别墅、精装酒店式公寓 建筑层数：3层（别墅）、6层（多层）、11层和14层（高层） 建筑设计：澳大利亚伯涛建筑设计集团、新加坡联设计公司、美国KLP 物业顾问：戴德梁行 开盘时间：一期2005年9月11日，二期（一组团）2006年6月17日 销售情况：一二期住宅共1,210套，目前销售完1,012套 其中一期销售689户，销售率98%； 二期（一组团）销售323户，销售率64% 成都住宅市场分析 销售价格： 一期：精装水晶公寓：7,500元/ 平米 多层：4,500-5,500元/平米 小高层：4,200-5,600元/平米 叠拼别墅：8,000元/平米 精装酒店式公寓：5,200-5,600元/平米 二期：高层均价：5250元/平米 成都住宅市场分析 项目优势分析： 62%绿化率，比较罕见 项目规模大，配套完善 地处外双楠区，位置优越 营销包装出色 房型规划合理 成都住宅市场分析 优品道 项目位置：西二、三环之间，青羊大道99号 占地：占地约413亩 建筑面积：约 40万平方米，一期97,789平方米,二期83,483平方米 总户数：2,300户，一期594户，二期464户 项目组成：小高层、高层、商业 建筑层数： 9层、11层、18层 建筑设计：日清国际、奥雅园林等公司 物业管理：成都博瑞物业管理有限公司 开盘时间：一期2004年11月7日，二期2005年12月10日 销售情况：一二期住宅共1,058套，目前销售完872套 其中一期销售576户，销售率97%；二期销售296户，销售率 64% 销售价格：4,700-5,500元/平方米 成都住宅市场分析 配套设施：国际标准网球中心、星级乒乓球会馆、羽毛球中心、壁球馆、健身会所、篮球场、足球场等。 项目优势分析： 位置优越 博瑞品牌优势 营销包装出色 成都住宅市场分析 上海花园 项目位置：高新区神仙树南路39号 占地：占地约87亩 建筑面积：约14万平方米 总户数：741户 项目组成：小高层电梯公寓、酒店和临街商业 建筑层数：12-13层（电梯公寓）、2