广元红星广场项目整体营销方案0723.pptxVIP

GUANGYUAN 广元红星公园项目整体营销方案 瑞 世 天 晟 项 目 组 / 2012 . 07 . 22 中观市场整体环境分析 广元各板块价值对比 关键维度 老城区 南河坝 东坝 雪峰片区 板块均价 5000元/㎡ 4500元/㎡ 5800元/㎡ 4700元/㎡ 板块价值 相对成熟生活配套 紧邻湿地公园生态环境较好 城市高端居住板块，商业中心聚集 人文、教育园区 劣势分析 规划限制，形象差 生活配套尚不完善，缺乏集中商业 城市价值封顶，上升空间受限 配套不足、城郊结合 目前广元市场认同度最高的板块为东坝，项目所在的雪峰板块居住价值尚未被市场认可，板块均价较低。 城市竞品地图 宏观环境层面：利率连续下调，中国经济增速放缓，温总理强调继续坚持调控，抑制投资性购房。宏观层面尚不明朗。 中观市场层面：广元房价处高位运行，买方市场近期表现低迷，供大于求，中观市场竞争激烈。 本体价值层面：项目所处的雪峰板块，属于城市近郊，定位于教育园区，生活配套不足，板块居住价值尚未被市场认可。 分析客观存在，“趋利避害” 基于以上部分的简要分析，我们得出以下结论： 敢于正视“难点”，寻求价值突破。 通过宏观环境、中观市场及项目本体的研究，我们认为项目未来营销过程中主要存在以下几个方面的难点： 1、项目周边居住环境嘈杂，形象差，对打造中高端品质的项目，较为不利； 2、板块处于城市边缘地带，属于城市近郊区域，如何实现板块价值重塑； 3、宏观环境及政策尚不明朗，广元市场竞争激烈，本案整体规模较小，如何塑造产品力，打造精品社区，保证销售价格与速度的双丰收； 4、项目周边缺乏商业氛围，项目1万余方的商业如何去化？ 带着以上难点的思考，我们从竞争对手与客户需求中寻找答案。 知己知彼，百战不殆 回溯市场本质，寻找项目营销突破的关键点 ——重点竞品产品及营销分析 通过对广元各版块及重要竞品项目的研究我们发现： 广元房地产市场尚处于发展初级阶段。在产品力塑造、形象包装、整合推广、体验式营销、客户服务等方面给后续预留了较大的超越空间。 明确了，市场与竞品对手给我们预留的超越空间。 我们还需要更加明晰以下问题： 怎样塑造我们的产品价值才是适度的而不是想当然的？ 如何精准项目的营销定位及策略？ 如何包装才能引发市场的认同与品质联想？ 以怎样的方式与诉求进行推广才能更精准，有的放矢？ 项目整体营销策略及思路 项目价值梳理及塑造 项目整体营销定位 项目整体定价策略 销售策略及执行计划 项目价值梳理及塑造 产品塑造与客户需求DNA对照图 广元客群特质 注重“面子” 尊崇、细致的私享服务 产品外部形象满足感 享受舒适 关注健康 喜欢时尚 子女教育 追求品质 超前消费 渴望认同 优质的人文教育环境 圈层感的塑造 较高的价格承受能力 运动休闲配套 产品功能塑造 国际化元素的植入 产品塑造维度 项目定位分析 项目价值梳理及塑造 海派现代主义建筑立面 六星级双入户大堂 公共部分精装修 欧陆风情主题景观 广元第一品牌私人管家物业 机票预订 小孩托管 24小时保安巡逻 集中式主题商业广场 阿尔罕布拉宫风情园林 GLOF推杆练习场 网球场 无边际游泳池 五人足球场 红星生态公园 中老年健康休闲中心 广元澳源体育中心 雪峰教育园区 知名品牌双语幼儿园 高级职业培训中心 首创80度全景观落地窗 高档品牌电梯 智能门禁 新风系统 智能门禁 首创80度全景观落地窗 高档品牌电梯 智能门禁 新风系统 智能门禁 项目整体营销定位 以项目本体为基础—— 根据项目客户特征及需求分析结合市场研究 塑造适度领先广元市场的产品价值 并清晰的找到项目营销定位 项目定位分析 我们认为要塑造高品质且能价值最大化的项目 必须清晰的找到市场上的竞争空白点，进行适度超越； 精准锁定目标客户的价值需求，进行产品塑造； 并进行精准的项目营销定位，进行项目营销价值传播！ 项目定位分析 瑞世天晟观点一： “需要寻求区域价值认同感” 雪峰片区 广元未来最具书香人文底蕴的教育片区，同时拥有红星生态公园与澳援体育中心。 是广元城市板块中冉冉升起的品质生活新区。 对于一个理性的置业者 项目定位分析 瑞世天晟观点二： “他们是这个城市新贵群体” 对于那些追求时尚品质与尊贵享受的广元人 城市新贵将成为这个城市未来的真正主宰者。 他们将引领这座城市未来的方向，改变这座城市的价值观和生活方式。 项目定位分析 瑞世天晟观点三： “多元的国际化的生活方式” 海派现代建筑风格、六星级双入大堂、公共部分精装修、品牌电梯——“尊贵面子” 180度全景飘窗、新风系统、智能门禁系统、定制化私家物管——“享受舒适”