中原2011年10月上海长风生态商区地块定位及物业发展建议.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 居 所 私人会所 资 产 核心需求 交通的便捷程度 产品和家庭需求的契合度 生活配套 地段的特殊性 项目的标识性 产品与社交需求的契合度 地段的稀缺性 产品的独特性 项目的未来增值能力 客户定位方向——核心需求 定位类型 价值特征及典型个案 资源型 1 奢华型 2 气质型 3 利用难以复制的自身资源为卖点吸引目标客户，如CBD商业、黄浦江、苏州河。 典型个案如白金湾府邸、 财富海景花园、尚海湾豪庭 打造金碧辉煌的宫殿级奢华形象，主要吸引个体户、民营企业家等爆发户类客源。 典型个案如星河湾、九龙仓玺园 以人文和格调为形象，以涉外人群和内地精英高管（持股）等精神贵族为主要客源。 典型个案如华润外滩九里、新华路一号 产品定位方向 产品定位方向 以气质型豪宅为定位方向 户型定位方向 二房：130-150平方米，占20% 三房：180-220平方米，占30% 四房：250-300平方米，占50% 本项目户型面积既要在区域市场中体现舒适性，又必须和上海一线豪宅保持户型面积差距： 报告附件 Part 5 PPI走势—— GDP增长—— 全年预期9.5-10%。即使不计房地产投资贡献，也将在8%左右 9月达到3.6%，创下历史新高，10-12月可能加息 CPI走势—— 继续高企，增加房产开发成本，加剧房价上涨压力 汇率走势—— 将采用温和渐进升值，海外热钱存在大规模涌入可能 经济软着陆，增长减缓和温和通胀成为主基调 附件一：宏观经济与政策环境分析 关注一：银行业风险增大 房地产泡沫不断膨大，泡沫不断积累，房地产及与之相系的个人住房按揭贷款的信用风险不容忽视。 在房地产市场温和调整的情况下，对银行的影响不大。 即使房地产市场发生大幅度的调整，中国的银行业面临的危机不会扩大为全球危机。 相对于房地产，地方政府融资平台给银行系统带来的风险实现的可能更大。 在仅存在房地产市场向下温和调整而经济形势不发生改变的情况下，呆坏账风险尚在银行可控水平。 银行业风险增大，将导致中央政府以及银监会进一步警惕房地产泡沫危机，信贷政策也将长期收紧。 附件一：宏观经济与政策环境分析 09年10月，希腊债务危机曝光，2010年4月以后，危机急剧恶化。 债务危机在希腊爆发后，希腊财政改革困难重重，危机有全面扩散的危险。 欧元区总体债务水平并不高，且债务杠杆有限和资产证券化程度较低，在各国政府干预下，债务危机的传染性有限，影响将小于美国次级债危机。 中国持有欧元区资产较少，债务危机对中国经济的直接影响有限，但是可能通过影响出口对中国产生较大的间接影响。 欧元区危机冲击中国的结果，主要是通过欧洲经济动荡，增加了中国经济发展的不确定性，从而使中央政府在对房地产调控方面更为谨慎。 关注二：欧元区危机冲击中国 附件一：宏观经济与政策环境分析 国十条影响有限，二次调控再度出台 出台时间 政策标题 主要内容 调控特点 2010年4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条） 对地方政府实施考核问责制、二套房首付50%、第三套房不予贷款、限制异地购房贷款、限定购房套数等 对投资需求的强力调控措施，挤压投资泡沫。同时将新增贷款撤离高危风险区，为可能发生的市场动荡做好防御机制 2010年4月20日 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 取得预售证之前不得收取定金，不得参加展销活动。取得预售证之后必须在10日内一次性公开房源价格。 完善市场机制，控制房价上涨 2010年6月3日 《关于加强土地增值税征管工作通知》 再一次要求地方税务机关全面开展土地增值税清算审核工作，其中上海预征率不得低于2% 收紧开发商资金链，迫使其降价销售 2010年8月23日 《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（沪5条） 4月20日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的强化版文件 由于前期政策贯彻不力，虚拟交易、捂盘惜售行为仍较十分普遍。因此再次强调并细化执行 2010年9月15日 预售备案需一房一价，新盘单价超3万须市级审批 8月23日“沪5条”的后续组合政策。不但强调前文，更提出新盘单价超3万须市级审批 主要目的是控制3-4万单价短期供应，人为做低上海楼市成交价格，以对付中央考核为主。 2010年9月27日 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 严格住房建设用地出让管理，因企业原因造成土地闲置一年以上的，将禁止竞买人参加土地竞买活动。 增加供应，抑制房价上涨，是对今年4月“国10条”的强调，也可能是二次调控的开端 2010年9月29日 二次调控政