合生创展业物业租售运营机制.doc

商业物业租售运营机制 目 录 码 言 3 商业物业经营组织 ……………………………………………………………… 3 商业物业经营的含义 商业物业经营机构 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批…………………… 6 前期论证与规划设计论证 租售规划制定与流程转换 商用物业租售营销方案的制定与审批 ……………………………………………8 租售营销方案制定与审批 单元售价的制定 单元租价的制定 阶段性价格调整及制定促销措施 制定商用物业租售付款方式 商铺/写字楼面积计算与编号 ……………………………………………… 19 宣传推广与营销费用的制定与审批 ………………………………………… 20 商业物业的宣传推广工作指引 商业物业营销费用预算管理办法 预算编制及评审小组 年度预算编制和审批流程 月度预算编制及审批流程 预算方案调整 预算执行监督措施 营销费用标准单价 交楼标准的制定及审定装修标准…………………………………………… 30 商用物业交楼标准的制定 审定装修标准 商铺销售、租赁工作程序 …………………………………………………… 32 销售 租赁 第一节 认租手续及审批办理程序 商场/商铺租户租赁资格评估 写字楼租户租赁资格评估 租赁合同签署程序 续约、再出租办理程序 竞价程序 挞定程序 退租手续办理程序 商铺交付使用程序 带租约出售程序 转租程序 现场管理规定 商用物业租售台帐建立及租售控制程序 …………………………………………… 52 租售台帐 租售控制 经营管理及推广 ………………………………………………………… ……………56 租金、管理费缴付程序 租金摧收及违约处理程序 前 言 盘活资产，经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。 本制度将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。 第一章 商业物业经营组织 商业物业经营的含义 由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括： 1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场） ·项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000㎡以上，例如骏景商业广场 2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地） 1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。 2、具体表现为以下四个阶段： 1）投资开发期 ·项目可行性分析 ·市场定位论证 （2）前期策划期 ·项目的发展目标 ·规划设计 ·确定具体市场定位 ·总体市场策略 （3）租售推广期 ·项目布局规划 ·项目功能规划 ·租赁与销售分配 ·时期、区域划分及推广时机的把握 ·阶段租售计划制定 ·策略定价 ·租/售宣传推广 （4）经营期 ·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。 ·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。 ·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。 ·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。 ·租金、推广费、管理费等收取。 ·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。 ·增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。 第二节 商业物业经营机构 见附件 二、分工与职责 1、地区公司营销中心 指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。 负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。 对骏景商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。 2、项目公司 受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。 负责协调营商与居住两方面的关系，以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。 负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。 根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程。 负责现场招租处的建造和装修。 负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。 与商户有关工程条件的谈判。 对项目所属的商铺进行经营期内的工作。 3、广东康景物业服务有限公司 协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。 协助商业物业宣传推广活动。 根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。 4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大