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合生创展业物业租售运营机制
商业物业租售运营机制
目 录 码
言 3
商业物业经营组织 ……………………………………………………………… 3
商业物业经营的含义
商业物业经营机构
商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批…………………… 6
前期论证与规划设计论证
租售规划制定与流程转换
商用物业租售营销方案的制定与审批 ……………………………………………8
租售营销方案制定与审批
单元售价的制定
单元租价的制定
阶段性价格调整及制定促销措施
制定商用物业租售付款方式
商铺/写字楼面积计算与编号 ……………………………………………… 19
宣传推广与营销费用的制定与审批 ………………………………………… 20
商业物业的宣传推广工作指引
商业物业营销费用预算管理办法
预算编制及评审小组
年度预算编制和审批流程
月度预算编制及审批流程
预算方案调整
预算执行监督措施
营销费用标准单价
交楼标准的制定及审定装修标准…………………………………………… 30
商用物业交楼标准的制定
审定装修标准
商铺销售、租赁工作程序 …………………………………………………… 32
销售
租赁
第一节 认租手续及审批办理程序
商场/商铺租户租赁资格评估
写字楼租户租赁资格评估
租赁合同签署程序
续约、再出租办理程序
竞价程序
挞定程序
退租手续办理程序
商铺交付使用程序
带租约出售程序
转租程序
现场管理规定
商用物业租售台帐建立及租售控制程序 …………………………………………… 52
租售台帐
租售控制
经营管理及推广 ………………………………………………………… ……………56
租金、管理费缴付程序
租金摧收及违约处理程序
前 言
盘活资产,经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源,增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。
本制度将建立起一个商用物业的经营体系,指导该项工作的进行。
第一章 商业物业经营组织
商业物业经营的含义
由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业,具体包括:
1、大型纯商业项目(专业写字楼、专业商场)
·项目依托住宅区、商住结合,但单体面积40000㎡以上,例如骏景商业广场
2、非大型纯商业项目(地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地)
1、指通过充分的市场调研,准确的市场定位,合理的规划设计,建造出优质的商业物业,运用富有成效的营销手段,租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环,物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。
2、具体表现为以下四个阶段:
1)投资开发期
·项目可行性分析
·市场定位论证
(2)前期策划期
·项目的发展目标
·规划设计
·确定具体市场定位
·总体市场策略
(3)租售推广期
·项目布局规划
·项目功能规划
·租赁与销售分配
·时期、区域划分及推广时机的把握
·阶段租售计划制定
·策略定价
·租/售宣传推广
(4)经营期
·物业管理:包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。
·公共关系管理:处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。
·经营期宣传推广确立市场形象,提高市场知名度和地位,吸引消费者来消费。
·定期翻新及注入新元素:以求保持新鲜感和贴近消费者。
·租金、推广费、管理费等收取。
·跟踪了解商户的经营状况,应对减租要求。
·增加设施或制造优势,为商家创造更好的营商环境,使物业升值。
第二节 商业物业经营机构
见附件
二、分工与职责
1、地区公司营销中心
指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。
负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。
对骏景商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。
2、项目公司
受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。
负责协调营商与居住两方面的关系,以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。
负责商用物业工程进度和质量的监管,以确保商用物业按时按质交付使用。
根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程。
负责现场招租处的建造和装修。
负责租金收取工作,并按要求建立台帐,填写报表上报营销中心及财务部。
与商户有关工程条件的谈判。
对项目所属的商铺进行经营期内的工作。
3、广东康景物业服务有限公司
协调商户与业主之间,商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。
协助商业物业宣传推广活动。
根据租赁合同对商家进行现场的管理,包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。
4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大
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