房地产第九章.pptVIP

房 地 产 法 第九章 房地产买卖 第九章　房地产买卖 第一节 房地产买卖概述 第二节 商品房预售 第三节 常见的房地产买卖合同纠纷 BACK 第一节 　房地产买卖概述 一、房地产买卖的形式 二、房地产买卖合同的主要内容 三、房地产买卖的程序 BACK 第二节 商品房预售 一、商品房预售的性质 二、商品房预售的条件 三、商品房预售的登记备案 四、预售商品房再转售的问题 BACK 第三节 常见的房地产买卖合同纠纷 一、房地产买卖合同的效力 二、房地产买卖的格式合同 三、预售商品房面积误差的处理 四、商品房规划、设计的变更 五、商品房质量保修期限和保修的责任 六、商品房买卖的订购协议和定金 BACK 一、房地产买卖的形式 （一）商品房的销售 （二）“二手房”的买卖 （三）房地产项目的转让 BACK 二、房地产买卖合同的主要内容 1．房地产买卖的标的物。 2．房地产的价格。 3．合同履行的期限和履行方式。 4．保修责任条款。 5．解除合同退房的条件。 6．违约责任。 BACK 三、房地产买卖的程序 (一)房地产买卖合同的订立 (二)房地产成交价格的申报 (三)交纳税费 (四)办理房地产转移登记 BACK 二、商品房预售的条件 1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2．持有建设工程规划许可证。 3．按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 4．向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 BACK 四、预售商品房再转售的问题 关于商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让问题，法律未作禁止性规定，而授权国务院另作规定。在国务院尚未规定前，各地方政府已根据实际情况作了相应的规定，如预购人须办妥商品房预售合同登记手续；预购人已向房地产开发企业交付购房价款总额的百分之二十五以上的预售款；预购人与受让人和开发经营企业三方共同签订转让合同。 BACK 面积差异 2002年6月，刘某与深圳招商房地产有限公司签订购买一套住房的合同时，这套住宅的面积被确定为137.7平方米。发展商说，这是经深圳市国土局实地丈量后得出的面积。2002年12月，办理入伙手续时，这套住宅的面积又被认定为144.84平方米。发展商说，这也是经国土局丈量后认定的实际面积，与之前有出入，因此需要补部分房款。 GO 按约定处理 两次丈量的面积误差为7.14平方米，超过原合同中确定面积的5％“可接受的幅度”。 按照他与发展商签订的购房合同的约定，刘某有两个选择：其一，超过部分面积的一半房款由发展商承担，另一半由他本人承担；其二是退房。这样，他可以获得退还所有已交房款及利息，外加总房款5％的赔偿。 BACK 合同关系图示 房屋认购协议书 2000年10月，王先生与上海一家房产公司签订了一份房屋认购协议书，以每平方米6845元的单价购买某都市花园内的一套房屋。次年3月，王先生提出换房要求，房产商同意价格、层次按原规定不变，将房屋换至二期，并签订了补充协议。协议中，双方约定如二期房的价格低于每平方米6845元，双方将就价格进行协商，但对房产公司报价高于原价的情况并未作约定。一个月后，王先生支付了13万余元的二期房预付款。 格