中原广州荔湾区华康居裙楼场营销攻略53PPT2008年.ppt

西关新寓 华康居裙楼商场营销攻略 我们的思路 中原对销售目标的理解 中原眼中的市场与项目 项目综合诊断（swot） 项目营销攻略 目标买家锁定 形象及主题确定 核心价值提炼 具体营销策略部署 Part 1  中原对销售目标的理解 Part 2中原眼中的市场与项目 荔湾区本是传统的商业旺区，而随着海珠、天河等新商业领域的凸现，荔湾区的商铺呈现出新的特点。荔湾区现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界，北面为以服装、电器为主的专业批发市场，如火车站一带的白马、天马服装市场，中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等；南面为以上下九路、十甫路为核心的步行街商业，加上荔湾广场、名汇广场、十甫名都、恒宝广场等综合性购物商厦，共同铸起老城区的商业旗帜 荔湾作为广州最老的城区之一，拥有广州市最繁华的上下九商业步行街，人气旺盛，商家云集，具备良好的商业基础。许多在广州经商多年的商业界人士，购房买铺时都首选荔湾，这部分买家看中的主要是交通及经营的便利；该区域内另外一部分客户群为荔湾区的原居民，他们可以说是住宅市场的最大客户来源。随着老城区的改造，荔湾区很多旧房需要拆迁，绝大部分原居民强烈的西关情结令他们不愿迁至别的区域，因而荔湾区域内的住宅消费群体一直非常稳定，去年至今年以来楼价的下降幅度也是广州各区中最小的.  荔湾区内与本案相关各片区的商铺与写字楼租金状况 广州商铺营销市场状况 何谓社区商业 社区商业类型 ——按照商住比分析 本案的市场定位在哪里呢 Part 3项目分析（swot） 优势 1、地处老城区，独享成熟生活配套，学校、幼儿园、医院、邮政、银行、饮食娱乐一应俱全 。 2、项目邻近地铁一号线陈家嗣站，临近西华路、康王路、、荔湾路、 中山路多条交通主干线，数十路公交车途经，交通便利。 3、项目属旧城市中心商住型物业，与周边的上、下九商业步行街、康王路商业区、广州中小企业创新科技园相邻，有大隐于市之感。 4、项目区内消费群体比较稳定，项目周边的有一批大型的国有企业、私营企业在项目周边安营扎寨，对本案的未来的写字楼的租售有一定的带动作用作用。 5、项目的商业物业具有绝对的产权优势。 劣势 1、 项目与传统商业旺地有一定的距离，项目区内的商业气氛明显不足，商业仅局居民区生活配套，业态单调，辐射面窄，人流不大。消费层次相对偏低。 2、项目规模小，难形成大的商业氛围，停车相对不便，这对项目写字楼部分的今后企业进驻办公有较大的影响。 3、项目商铺室内柱网（密度过大）、进深过深。 4、项目东面的供热发电管道给项目整体形象带来较大的负面影响 5、作为项目裙楼商业部分的一层能为项目创造较高收益的门面货量不多，并极大地影响项目未来的附加值。 机遇 1、在本区域短期内还未有新的商业楼盘推出，为本项目创造较大的获利空间。 2、房价整体上升，政府不断出台打压住宅投机市场，部分投资者转而投向商铺市场——投资侧重。 3、目前项目周边大多数的商铺或者是写字楼，均只租不售，尤其是类似这样的社区裙楼项目。 4、由于小区内的消费群体相对稳定，因此未来本案的消费群体将是本项目周边区域客户为主体。 5、随着城市中心向东移，广州的商务中心也向东移，老城区的一手写字楼也逐渐息微，新推的写字楼也不如东面的写字楼有较强的竞争力，因此作为老城区的荔湾写字楼具有较大的租金优势，尤其是在二手租赁方面比较活跃 挑战 1、与本案相近万科金色康园商铺现接受内部定登记，预计将在奥运会过后推出 2、周边首层平均租金不高，处在60～150元/平方米*月不等。 3、在写字楼方面，以康王路以北，西华路以西，荔湾路以南的中心片区的写字楼租金处在50-120元/平方米*月不等。 4、虽然小梅大街东联康王北路，西连荔湾路，北面西华路，处于“凹”字形这样的位置，对商铺有一定的促进作用，但对本案的写字楼而言位置是比较尴尬的。因为小梅大街的功能只限于连接小区之间的通道作用，对于未来的写字楼内办公的客户而言车辆频繁出行在一定程度会造成一定的不便。 项目SWOT小结 本案写字楼定位 1、中小企业创业基地、省内外企业驻穗办事机构。 2、公司员工人数在10—30人左右，公司注册资金在50—100万之间。 Part 4项目营销攻略 华康居商铺于写字楼目标买家 项目周边居民（熟悉区域状况） 本地商铺和创业性的写字楼投资者（了解广州商铺、写字楼） 中原资源客户（中端至高端买家） 买家具体特征分析 年龄：30～50岁 职业：私营企业主、高级公务员、企业高管、高级专业人士 回报：希望有稳定、高额的租金回报，回报率希望高于8% 选择：重视铺位位置，喜欢视察实地环境 价格：总价敏感度高，街铺总价高于100万成为主要投资门槛 项目经营者初步锁定（商铺） 主力