无合法建设手续建筑物的权利属性浅议.docVIP

无合法建设手续建筑物的权利属性浅议 无合法建设手续建筑物的物权问题 山东贤合律师事务所 李卫存 内容摘要：前几年国际、国内经济形势普遍较好时，部分中小企业盲目投资、扩张，在未取得合法建设手续的情况下建设了大量的厂房、车间及配套办公用房。因相关建设无合法建设手续，无法进行产权登记，致使上述财产在转让、利用等诸多方面面临法律障碍，近年来由此引发的民事纠纷日益增多，如何最大限度体现物权法“物尽其用”的立法精神，已成为司法实践中亟待解决的问题。笔者以物权效力为切入点对无合法建设手续的建筑物的物权问题进行分析，以期抛砖引玉。 关键词：物权 不动产 物权法定 甲公司是一家建材生产企业，与乙公司之间存在多年的业务关系，后因乙公司经营困难无力支付货款，遂与甲公司签订了一份债务偿还协议，约定将公司拥有的对丙公司的债权及抵押权转让给甲公司以抵顶拖欠的货款，协议签订后双方及时通知了丙公司，丙公司表示自己也无力履行债务，但同意用已抵押给乙公司机器设备（已办理抵押登记手续） 及部分没有合法建设手续的厂房抵顶。甲公司研究后接受了丙公司的方案，并办理了财产交接手续。一个月后，甲公司收到一份法院的协助履行通知书，通知书载明因丙公司未依法履行判决，现拟对丙公司的机器设备及部分没有合法建设手续的厂房采取执行措施，并要求甲公司予以配合。为此，甲公司提出执行异议，被裁定驳回后，甲公司提起了执行异议之诉，审理过程中，针对能针对就上述没有合法建设手续的厂房采取执行措施出现了两种截然不同的观点，第一种观点认为根据物权法的规定，不动产以登记作为物权变动的法定要件，而涉案的厂房未能办理任何登记手续，因此，涉案厂房的物权不发生变动，仍属于丙公司的财产，人民法院有权对涉案财产采取执行措施；另一种观点则认为，根据物权法第三十条的规定，建筑物物权的创设取得应满足“合法建造”这一前提，无合法建设手续的建筑物不具有法律意义上的物权，鉴于涉案建筑物以实际交付，应认定事实上的使用、收益等权益已经转移，法院无权采取执行措施。 笔者认为要解决这一争议首先要对无合法建设手续的建筑物上存在的权利进行分析。 一、无合法建设手续的建筑物不具有法律意义上的物权 （一）无合法建设手续的建筑物存在被认定为违章建筑而拆除的风险，不符合物权的基本特征。物权的法定性、支配性、绝对权（对世性）、排他性是物权的基本特征。无合法建设手续的建筑物因不具备“合法建造”，随时面临被有关部门认定为“违法建筑”而被拆除的风险，不具备物权的上述基本特征。 （二）无合法建设手续的建筑物因缺少法定手续无法办理产权登记并依法公示，不能满足不动产物权公示的法定要求。 所谓物权的公示原则，指物权的设立、变动必须依据法定的方式予以公开，使第三人能够及时了解物权变动的情况。我国《物权法》及《不动产登记暂行条例》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律的规定进行登记。”“ 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。” 我国现行司法实践适用的是登记实质主义，不动产物权的取得、移转、变更和废止等，非经登记，不发生效力。由此，违章建筑无法办理登记手续领取所有权证书，也就不能进行物权公示。 （三）无合法建设手续的建筑物因不符合“物权法定”原则而无法取得法律意义上的物权。 物权法定原则又称物权法定主义，是指物权的种类及其内容等均由法律明确规定，当事人不得任意创设新物权或变更物权的法定内容之原则。 物权法定是物权法的基本原则之一， “物权的种类、效力、变动要件、保护方法等只能由物权法律规定，不允许当事人自行创设” [1]。我国《物权法》第5条对该原则予以了明确规定，而且《物权法》第6条、第30条还对不动产物权的设立、变更、转让和消灭的法定要件做出了明确的特别规定。根据上述法律规定，作为不动产的建筑物存在物权必须满足“合法建造”这一法定条件。无合法建设手续的建筑物因缺乏特定的审批手续，不具备“合法建造”的法定条件，而不能依据物权法设立物权，更无法办理不动产的设立、变更、转让等有关登记。 总之，无合法建设手续的建筑物不符合“物权法定”原则无法取得严格法律意义上的物权。 二、无合法建设手续建筑物的权利属性 对无合法建设手续建筑物的处理，我国现行土地管理和规划方面的法规主要规定了限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入3种方式，上述处理方式虽然侧重于是对城乡规划和土地使用秩序的维护，但也有对建筑行为人合法权益的的保护，在未经有权机关认定为违章建筑，并作出