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2009年北京别墅市场分析报告 PAGE PAGE 1 网址： HYPERLINK 　电话：01086822962　邮箱：800@7 2009年北京别墅市场分析报告 　　前言 　　2009年，北京别墅市场表现不俗。在摆脱了2008年底的“行业寒冬”后，别墅市场跟随大市快速回暖，走出了一波快速上扬的格局。自2009年3月“小阳春”的良好开局后，二三季度持续发力，不断冲击高位。第四季度北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司以50.5亿元竞得顺义天竺开发区22号地，折合楼面地价近3万元，更是为火爆的北京别墅市场添上了一把火。 　　纵观全年，别墅市场的优异表现主要是由需求进一步旺盛和供给严重不足所导致。2008年积累的改善型需求在2009年得到释放，同时，受通胀预期的影响和资产保值增值的压力，购买房产成为主要的投资渠道，供应日益稀缺的别墅，也因此受到不少投资者青睐。另一方面，受“限地令”的影响，别墅的供应日渐稀少，而地段、环境、人文价值、物业管理俱佳的项目更是少之又少。另外，宏观经济逐步企稳，北京房地产市场也火爆异常，这些都促使北京别墅市场在2009年呈现出上涨的行情。 　　到了2010年，随着实体经济的复苏，流动性过剩逐步减缓，资产价格的快速上扬将可能得到有效抑制。同时，2009年房地产市场的火爆异常也积累了观望情绪，特别是受国务院“国四条”的影响，以及二手房税收优惠政策的调整，北京房地产市场面临调整的预期渐浓。而另一方面，别墅市场严重不平衡的供需结构仍将持续，供求关系的扭曲将对市场有所推动。在多种因素的共同促进下，别墅市场火爆的情形能够维持多久?2010年北京别墅是否将受到整体市场的影响进入调整期呢? 　　为了回答以上问题，中国不动产研究中心完成了《2009年北京别墅市场分析报告》。为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门(如国家统计局、北京市房地产交易管理网等权威部门)及中国不动产研究中心数据库。通过对北京别墅市场2009年1-11月供应和成交分析，深入梳理北京别墅市场的发展状况和特征，并对2010年北京别墅市场的走势做出预测和展望，旨在为各方提供有价值的参考和借鉴。 　　一、宏观经济分析 　　(一)经济形势分析 　　2008年金融危机席卷全球，从金融领域弥蔓延至整个实体经济。作为以出口加工贸易为主要经济拉动手段的国家，中国不得不面对外部需求持续走低的巨大压力，同时，中国的金融市场和实体经济也都受到了金融危机的严重冲击。 　　为了应对这场全球性金融危机，持续稳定发展国民经济，中国政府推出了一系列积极的救市措施，其效果在2009年全面显现。2009年前一、二、三季度GDP分别为65745、139862、217817亿人民币，季度同比增长率为6.1%、7.9%和8.9%，同比递增加速趋势明显;前三季度国内生产总值为423424亿元，同比增长7.7%，基本达到了09年初制定的“保八”的目标。1-11月份，城镇固定资产投资168634亿元，同比增长32.1%。不过，外需不足和内需不振仍然对宏观经济企稳回升带来困难。2009年1-10月份社会消费品零售总额101393.7亿元，同比增长15.3%，但较去年同期22.02%的增长率仍然有不小差距。前三季度进出口总额9461亿美元，同比下降23.5%。其中，出口1159.4亿美元，下降15.2%;进口1030.1亿美元，下降3.5%。 　　在实体经济触底企稳，并显现复苏势头的同时，天量的信贷也带来了流动性过剩，推动资产价格逐步走高。1-10月份新增贷款总额达8.8119万亿，比2008年全年新增贷款量多出4.3619万亿元，增幅达到98.02%，远远超过了“全年5万亿”的最低目标。与此同时，上证指数从去年末的1664点一路狂飙到3478点的高位，大幅上涨109%，将全球主要市场都远远甩在了身后。 　　房地产市场也在“国十条”和各地方政府救市政策的推动下转好，在取得“小阳春”的良好开局后，逆势而上，创造了价量齐升的大好局面。特别是临近年底，受优惠政策到期的影响，二手房市场交易量井喷。截至12月15日，北京二手房成交量已经达到了257590套，超过了2006年至2008年的总和。需求的井喷也带动了房价的火爆，11月全国70个大中城市房价同比上涨5.7%，涨幅创2007年10月以来的新高。 　　纵观2009，我们可以发现中国的宏观经济已先于欧美走出困境。在一揽子经济刺激计划的作用下，中国经济增速逐季加快，投资快速增长，消费需求不断扩大，需求结构明显改善，全年增长“保八”已无悬念。但是，资本市场背离实体经济快速上涨，又给我国经济的复苏增添了不确定性影响。资本市场的繁荣，特别是房地产市场的单边上扬，使市场各方对通货膨胀的预期逐渐加深，投资型甚至投机型购房比重