兰州静宁北路写楼公寓项目市场研究项目定位报告110PPT2008年.ppt

主张强调现代办公科技的应用，生态办公概念，另辟溪径以小投入换来大回报。在定位上需要注重新的办公理念的营造。 多功能让空间随时变身，办公空间灵活自由，不论多少平米，随意组合。 把人性化思考深入细节的体验中，整合自身资源，延伸空间，提供小企业共享的接待空间和会议空间，入口设置体现形象的公共接待空间，起到门户的作用，公司即便再小，却很有面子。 高峰汇.E时代智能写字楼 项目写字楼部分的形象概念 B 项目产品定位 甲级智能办公 ·国际服务公寓 ·大型商业广场 Office · Apartment · Shopping Mall 本案产品组合： 本案产品组合 大型精品 百货 休闲娱乐集中 的 高尚生活场所 主楼部分，写字楼 以目前产品的规划来看，项目软硬 设施配置标准都比较高级，完全适 合打造成“智能型甲级写字楼” 的概念。 裙楼商业部分功能定位设想 副楼部分，服务公寓 将副楼公寓部分打造成兰州首个 “国际服务公寓” 概念公寓。 面积控制在60-100㎡小户型产 品，便于控产品总价实现市场快 速去化。 写字楼产品之 E时代智能 · CBD地标商务 写字楼部分产品定位 精致E时代智能 ： —— 把智能的核心融入简约的外形之下，大面积玻璃立面和竖向线条的运用，增加建筑的时代感，在 简约的国际现代风格之下，提倡新时代办公的网络化和科技化，实现智能化办公条件。 地标性商务： —— 在城市中央商务区的核心，28层建筑地标级的形象已经毋庸置疑，高品质写字楼、国际化服务公寓、 大型高档商业中心，更加确立了本案城市地表的地位。 写字楼产品建议 项目入口导示部分 甘南路商业街 甘南路上没有大型百货业，主要汇聚的商业形态是酒吧、餐饮、各类服饰专卖店等。 甘南路聚集了一些连锁品牌的餐饮业，如苏浙汇、新都里日式烤肉，另外还有一些比较时尚的餐厅如盛宴概念咖啡厨房、玉玲珑咖啡餐饮等。 美容美发、休闲、时尚特色服饰商店也较多。大型的SPA也在甘南路占据一席之地。 相比张掖路商业步行街、东方红商业广场、金昌路商业街等商业聚集区，甘南路商业街更具特色，偏重于时尚消费的层面，面对的消费人群更加年轻化。 甘南路商业 兰州最好的两大商场“新世界百货”和“国芳.百盛购物广场”与本案相距分别只有5分钟和20分钟步行路程 本案 国芳百盛购物广场 本案 新世界百货 “国芳.百盛购物广场”兰州经营最好的顶级百货商场，位于兰首最大的广场东方红广场东侧。 国芳.百盛购物广场 1、地下1层为超市 2、1－6层为商场百货，塔楼部分为办公写字楼 3、商场部分面积为2.7万平米，兰州高端品牌聚集 4、写字楼租金65元/平米.月，售价7000元/平米 “新世界百货”05年进驻张掖路步行街，位置佳，商业氛围及其浓厚，也可以说如果本案以后引进大型百货的话，新世界百货将是经营上直接的竞争对手。 新世界百货，地下1层为超市，1－5层为商场百货，两栋塔楼分别作为办公写字楼和公寓，产品形态与本案比较接近，位于不行接口黄金商业地段，与本案只有 700米距离。 写字楼租金在50元/平米.月，售价6300元/平米 公寓二手房售价在5300元/平米，小面积二手公寓租金在800—1500元/月左右 住宅裙楼商业用于出售较少，以出租的形式为主。城中心板块住宅裙楼商业只有盛世凯旋宫项目出售，该项目位置与本案比较接近，有一定参考性。 本案 盛世凯旋宫 5万/平米 底层沿街 写字楼，暂不对外出售 三层 3.7万/平米 二层 商业价格 盛世凯旋宫 本案 兰州财富中心 2.6万/平米 二层 1.75万/平米 三层 1.13万/平米 四层 财富中心 商业价格 底层沿街 3.8万/平米 兰州市中心商业相对集中，主要分布在张掖路步行街、中山路、甘南路和金昌北路。商业租金跨度较大1-10元/平米/天。其中繁华的中心地段租金水平在6-10元/平米/天。其他非商业集中区域的的沿街商业租金基本上在1—3元左右/平米.天。本案目前正对的秦安路和张掖路东段（非步行街）租金水平较低1—1.5元/平米.天。 项目紧邻的张掖路步行街，租金在4-10元/平米.天。 兰州沿街商业业态基本上已中低档商业为主，高端商业基本上集中在大型商场例如国芳百盛和新世界百货。 大型百货商场业态布局基本相似，地下为超市买场，地上一层为品牌化妆品、皮具，二至四层为各类品牌服装为主。品牌以国内一线、二线品牌为主，国际一线品牌相对较少。 市中心商业市场总结 D 市中心公寓市场分析 住宅公寓市场 —— 目前兰州城市中心板块均价5500元 /平米 城中心板块 七里河板块 西固板块 新城区板块 河北板块 雁滩板块 4800 新城板块 5500 城中心板块 4500 雁滩板块 3600 河北板块 4000 西固板块 4400 七