伟业顾问商业综合体研究专题9PPT.ppt

综合体 城市空间的公共性——综合体模型 城市街道空中叠合 城市资源共享 六本木商业中心——启示 综合体 传统街区的再生与复兴 社会整合+街区级城市力量整合 “文化都心” “垂直花园城市” 六本木商业中心——启示 综合体 产业整合+综合开发 城市功能整合 交通便捷 信息高速 “都市休闲地” 六本木商业中心——启示 国内 北京银泰中心 北京华贸中心 北京银泰中心 综合体 地点：北京朝阳建外大街2号 工期：2003年9月～2007年中旬 用地面积：31300平方米 建筑面积：350000平方米 容积率：8 绿化率：21% 建筑形式：3栋高层塔楼、群房3层、地下3层 中央主楼：63层，高249.9米， 长安街最高的建筑 东西2栋配楼：45层，高186米。 停车位：1605个 主要用途：写字楼（东西2栋配楼）、 公寓（中央主楼） 销售价格：40000元/平方米 开盘价格：38000元/平方米 北京银泰中心 综合体 国内综合体建筑现状研究 一、国内综合体发展的历史追溯 1.20世纪初——北京东安市场 功能：店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社。 特征： 商业步行街是组织市场群体空间的主角。 建筑综合体早期的例证。 2.20世纪50年代——北京民族文化宫 功能：展览、办公、图书馆、游戏、健身、剧场。 特征： 高低层结合、混合式布置。 建筑面积3万多平方米。 综合体的各功能间有一定的联系，且有相当的开放性?。 综合体 国内综合体建筑现状研究 3.20世纪80年代——北京国际信托投资公司大厦 功能：办公、公寓、旅馆、餐厅 特征： 在垂直方向以叠合方式布置各类功能用房。 集中空调、自动消防报警系统。 我国对外开放初期建筑综合体典型的案例。 综合体 中国国际贸易中心 北京金融街掠影 国内综合体建筑现状研究 4.90年代初至今 国内大城市相继建成了一批建筑综合体。 对城市的面貌影响显著。 综合体 当前建筑综合体的特点： 公共空间：很少向城市开放。 群体形态：规整胜于变化，较少自由的群体空间。 空间：以车行为主，较少考虑步行的因素。 停车：没有足够的空间。 选址：靠近机场、火车站等城市交通枢纽地区。 单元构成：以宾馆、公寓和商业办公为主导，再配以娱乐、停车等较辅助的功能。 国内综合体建筑现状研究 综合体 三、国内建筑综合体发展趋势前瞻 1．选址 向商业中心区发展 商业发展的“马太效应”。 商业零售业的开放。 城市基础设施的完善。 KEYENCE集团总部 国内综合体建筑现状研究 综合体 2．布局 向多样化发展 开发前期费用的增加。 追求更高的开发利润。 混合式布局组织功能空间 基座部分：商业零售、餐饮、娱乐、停车等。 基座以上：为写字楼、公寓，旅馆。 建筑综合体的形体空间将向多样化发展。 国内综合体建筑现状研究 综合体 3．引入公共空间 创造良好的空间环境。 以普通人为主角的空间形态。 国内综合体建筑现状研究 综合体 4．规模不断扩大 巨型化、复合化、集约化。 综合考虑街区的更新、交通系统的改造。 朝城市混合使用中心过渡。 北京燕莎购物中心 国内综合体建筑现状研究 国内外综合体建筑案例分析 国外 国内 国外 日本博多运河水城 日本慧比寿 日本六本木 综合体 地点：日本福冈县福冈市 开发商：福冈房地产公司 设计：杰得事务所等 工期：1993年10月～1996年4月 用地面积：34716平方米 建筑面积：234460平方米 主要用途：专卖店、零售店、餐饮店、剧场、 商务写字间 层数：地下2层，地上13层 停车台数：约1300台 运河都市博多 轻轨车站 轻轨车站 博多 综合体 运河都市博多 写字间 展览馆 旅馆 剧场 剧场大厦 写字楼 娱乐专卖店楼 电影院 娱乐设施 零售店 大型商场楼 都市饭店 运河 专卖店大街 规划特征： 距公交枢纽约10分钟的步行距离 临水布置 与三条城市道路联接 内部流线迷宫式布局 商业计划： 时间消费型 体验式消费 增值服务 目标客户： 年轻人 中年人 设施构成 综合体 运河都市博多 综合体 运河都市博多 综合体 运河都市博多 综合体 地点：日本东京慧比寿 工期：1993年～1994年 用地面积：244000平方米 建筑面积：480000平方米 主要用途：居住（1030户）、商业（455家）、 办公、餐饮、文化、休闲设施等 层数：地下3层，地上40层 慧比寿商业中心——Garden Place 综合体 项目特点 道路系统整合与协调各类设施 与城市周边原有氛围的协调 与轻轨车站的连接便捷 成为了都市复合性开发项目的模型 丰富了区域都市生活 慧比寿商业中心——Garden Place 综合体 慧比寿商业中心——