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研究对象、范围、结构体系 一、住宅经济学与房地产经济学、土地经济学的关系 1 土地经济学：大土地 →城市土地经济学 2 房地产经济学 →城市土地和房产（住宅、非住宅） 3 房产经济学→住宅经济学 横向：住宅、非住宅 纵向：住 宅：只研究经营（开发属建筑） 非住宅：既讲开发又讲经营 课程主要内容 住宅经济学概述 微观的住宅经济学分析 住宅的需求与供给 地租、地价与城市土地市场 住宅的区位及其决策因素 宏观的住宅经济学分析 住宅市场与房地产景气循环 住宅金融与体制创新 住房政策与住房制度改革 教材与参考书目 张泓铭等著: 《住宅经济学》,上海财经大学出版社,1998 张跃庆等，《房地产经济学》（第二版）,中国建材工业出版社，2009 [美]丹尼斯·迪帕斯奎尔等著，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002 [美]丹尼斯·J·麦肯齐等著，《房地产经济学》，经济科学出版社，2003 查尔斯·H·温茨巴奇等著，《现代不动产》，中国人民大学出版社，2001 成思危主编： 《中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点》，民主与建设出版社，1999年 讲授要求 系统 规范 现代 前沿 学习要求 学以致用： 城市住宅经营管理 第一章 住宅及住宅经济概述 Ⅰ 住宅、住宅经济概述 Ⅱ 住宅对经济发展的影响 Ⅲ 有益的补充： 房地产及其房地产业的内涵和范畴 一、住宅的功能 ——居住要求是人类生存和发展的基本前提 基本功能 ——庇护功能 ——休息休闲功能 思考：住房的作用？ 为居住者提供安全、舒适、美观、便利的居住场所 发展、享受功能 二、住宅及住宅经济的产生和发展 1 原始社会 时期 原始社会时期生产力水平低下，不可能有多余的“住宅”来用于交换，更不存在商品货币关系，因此也无住宅经济可言。 2 自然经济时期 随社会生产力的发展，住宅的实物形态有了根本变化，住宅建造已经有了一定规范，具有了某些房地产制度雏形，总体来看，还是属于自然经济下的初级的住宅经济行为。 3 自然经济和商品经济混合时期 广泛的自然经济与局部地区发达的商品经济相混合，中国的住宅和住宅经济相伴而生，并得到快速发展。 ——住宅经济的发展产生了重大影响的还是十九世纪中后期； ——旧中国的城市大部分住宅，具有了明显的商品经营特点； ——建国后至84年，基本无住房商品化活动，也无住宅经济可言。 三、住宅经济的地位和特殊性 住宅的经济过程：生产、分配、流通、消费 1 消费的个体性 住宅的消费对象是全部居民个人（家庭），而其他房地产的消费对象都是机构或群体。由此，决定了住宅消费的个体性特征。 2 产品的大量性 由于居民构成了全部人口，而每一个人口需要固定地占有一定的居住面积，因此，住宅的生产数量是巨大的，一般要占城市全部房屋的70％左右 3 分配和流通的复杂性 —— 一般商品的分配和流通基本上受经济规律制约，而住宅的分配和流通除了受经济规律制约之外，还受到社会其他规律和要求的制约。 ——个人的消费偏好远比机构来得强烈和复杂 四、住宅与经济发展的相互影响 1 住宅是经济发展中的一个重大影响因素 住宅作为人类的消费资料，它的发展基本上是由经济发展水平决定的。 一般可以看到，经济发达的国家或地区，人民的居住水平是比较高的（包括数量和质量），发展中国家人民的居住水平是比较低的。在一个国家内，在经济较发达或不发达的地区，居住水平也有类似国际上的这种差异。 反过来，住宅的发展对于经济发展也有重大的影响。 要证明住宅对于经济发展的重大影响，我们可以从住宅同国民经济各环节、各产业的关系乃至国民经济全局的关系去了解。 ⑴人类对于住宅的需要程度 ——住宅是人类生活的基本条件，又是人类发展和享受资料。 ——人们要求住宅满足基本生活要求，进一步要求住宅满足人们的发展要求，再进一步要求满足享受要求。 ⑵住宅对于国民经济的影响 通常将国民经济的生产环节，分成生活资料生产部门和生产资料生产部门。 住宅属于生活资料生产部门。 住宅同生产资料生产部门的关系 ——密切的互相制约、互相推进。 住宅同生活资料生产部门的关系 ——住宅生产的比例和用于其他生活资料生产的比例，相互间此消彼长。