昆山阳澄湖别墅市场报告课件.ppt

昆山阳澄湖别墅市场报告 同策·上海 2008-04 区域理解 项目解读 客户认知 项目定位 公司资源 项目认知 坐拥阳澄湖、傀儡湖、东阳澄湖、巴城湖四大天然湖泊，自然景观资源十分突出； 各种休闲旅游资源丰富，阳澄湖公寓，高尔夫球场、水上风情园、主题公园等； 马鞍山景观大道、前进路等多条城市干道连接市区，自驾出行便捷； 区域内低密度住宅云集，正逐渐形成规模； 以森林公园为核心的区域，规划为城市副中心 紧邻玉山镇，距离城市中心也仅为5 钟车程，多条公交线路直达市区； 马鞍山路商业街（在建中）、体育中心、第一中学等多种基础配套的完善，区域逐渐趋于成熟； 区域规划为城市副中心，未来发展看好，目前已初具规模； 交通便利，与城市中心联系密切。 区域房地产市场公寓产品为主，以及部分联排别墅。 目前在售的别墅类产品客户主要来源于昆山市中心的公务员、私企业主，和少量台港外客户。绝大多数以自住为主。以清风华院为例其别墅客户中有75%来自昆山市中心； 阳澄湖旅游度假中心区域为板块核心区域。 右临阳澄湖，左侧为巴城湖、东阳澄湖、傀儡湖等四大水系围绕。 区域内有大上海高尔夫场，水上公园、度假村、酒店等旅游休闲娱乐场所 。 距市中心较远，但主要交通动线便捷，有湖滨路、302国道、苏昆太高速和苏州环城高速等与市区连接。 整个区域景观极好，环境优越，同时区域内也有丰富的人文资源，如绰墩遗址、崇宁寺等。 距城市中心有较远的距离，但自然景观和周边环境优越。 周边生活配套较少，但酒店、休闲项目集中。 板块内项目都是别墅项目。产品以独栋别墅为主，兼有双拼别墅。 客户基本来自上海、苏州、昆山和港台；多为私企业主和企业高管。 客户主要以投资和渡假为目的。其中部分项目会用作酒店的客房出租。 部分自用客户追求的是“5+2”的生活方式，对高品质生活有强烈的追求。 阳澄湖公园板块 1、交通规划对区域未来客户导入有重大影响； 马鞍山西路将跨湖延伸到苏州，与双阳路相连，极大的促进了板块与苏州的联系。 城际高铁建成后，正仪站将位于本板块辐射范围内，对区域人口联动起到促进作用。 前进西路向西延伸，更加紧密联系了市区与板块的联系。 2、此外，国宾馆的建设，邻里中心的设立，前进西路的延伸改造，都会对本片区的成熟完善起到推动作用。 项目云集，同质化竞争，如何突围！ 提升产品品质，提高客户对整个项目的认知度和认同度极为重要。 适当的产品创新，较高的附加值，有利于提升产品的竞争实力 多样的产品设计，规避市场风险 合理的面积段，控制产品总价，保证足够的客户范围和客户数量 积极营造和利用小区的内外部环境，有助于加深客户的印象 项目区域为纯别墅板块， 目前在售或即将上市的项目都为低密度产品，属于昆山高品质住宅区； 板块内低密度项目云集，加上竞争板块间接竞争，项目竞争压力大； 板块为低密度住宅区，项目以独立别墅和双拼别墅为主，还有少量的联排别墅； 板块产品创新带来高价值，如天使湾以0.59的容积率打造一个纯独栋别墅社区，提升了项目价值。 我们对目前在阳澄湖板块购房的客户进行梳理，有以下几类客户，目前的主力客源为苏州和昆山客户： 项目定位 价格定位 项目SWOT分析 城西·阳澄湖畔， 城市富裕阶层实现高品质生活的纯别墅社区 多节点、分片区、勤推案，始终保持市场关注度，持续营造项目热点； 注意不同位置房源之间的融合，即在推案时将景观房源与普通房源相结合，以提升楼盘档次和建立价格梯度； 在市场变化时可以及时调整业务策略； 持续保持本项目供不应求的状态，保持市场对本项目的关注。 销售准备期 预约期 独立别墅的开盘价格： 9100（1+0.5%）10=9500元/平方米 9700（1+0.7%）10=10400元/平方米 双拼别墅的价格： 7600（1+0.3%）10=7831元/平方米 7900（1+0.5%）10=8300元/平方米 根据目前项目的进度，预计2009年初项目即将上市销售，到时项目的开盘销售价格为： 项目的价格差，取决于项目的品质塑造以及对项目的推广 双拼别墅产品的价格成长空间略小于独立别墅，其成长空间预计在0.3%-0.5% 根据目前项目的进度，项目的整盘均价将在销售中期出现，大约25个月后，预计整盘均价为： 双拼别墅的整盘价格： 7600（1+0.3%）25=8190元/平方米 7900（1+0.5%）25=8949元/平方米 双拼别墅市场定价法 项目整体价格 32400 37180 销售面积 （㎡） 64831-71751.76 合计（万） 26535.6-28994.76 155.6-179 8190-8949 7831-8300 双拼别墅 38295.4-42757 257.5-299 10300-11500 9500-10400 独立别墅 总销售 （万） 主力总价 （万