2006年上海市外高桥楔形绿地综合开发项目财务预算报告--gao1234.ppt

提纲 报告结构思路 项目简介 项目开发组合参数 项目开发成本参数 项目租售价格参数 项目发展分期方案 财务指标综合比较 土地处置建议 报告结构思路 项目简介 本项目位于浦东新区东北部，东沟楔形城市公共绿地（以下简称东沟楔形绿地）的综合开发项目； 本地块周边主要为住宅区域及外高桥保税区，因而在地块中部打造区域商业中心存在着商机；地块北部为动迁基地；地块南部规划为中高档居住区； 项目占地面积约5.74平方公里，建筑面积约210万平方米，其中可经营性建筑约为 1430050平方米，用地面积4730120平方米。 项目简介 中环线翔殷路隧道的建成以及在建的轨道交通6号线、崇明越江工程，将进一步改善本项目的交通条件； 从上海市区角度来看，本案项目成为连接浦西→浦东→崇明的枢纽； 从东部沿海区域来看，本案项目将成为东部沿海大通道的重要组成部分。 项目简介 根据周边规划，至2010年前，距本项目1-1.5Km范围内281,600人 距本项目3-4Km范围内50万人 给本案地块发展住宅、大型商业带来商机。 前期工程费：提建安成本的7% 基础设施费：320元／建筑平米 开发间接费及管理费：提建安成本的7% 不可预见费：提建安成本的5% 服务式公寓租金水平 根据世邦魏理仕上海服务式公寓租金指数，2000-2005年，上海服务式公寓市场的租金保持2.66%的年均增长速度，随着外籍人士的逐年增 多导致的需求上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去； 根据对个案的调查，我们估计2006年上半年期间，金桥-外高桥区域服务式公寓市场的租金水平上升了约2%左右 综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域居住配套功能的逐步开发成熟，园区工作的大量外籍人士将形成对服务式公寓物业强大的需求，推动区域租金水平的增长，预计中短期内年均增长速度在2%左右； 写字楼售价水平 根据世邦魏理仕上海写字楼价格指数，2000-2005年，上海甲级写字楼物业售价保持了高达11.5%的年均增长速度，随着中国入世以来对外资的逐步解禁，越来越多的外资企业进入上海，导致对甲级写字楼物业的需求上升，从而推动了价格上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去； 根据对个案的调查，我们估计2006年上半年期间，金桥-外高桥区域写字楼市场的价格水平上升了约3.4-5.5%左右； 综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域配套功能的逐步开发成熟，园区众多企业及与之相关的企业将产生对于写字楼的强大需求，区域写字楼物业的价格在中短期内将保持上升的趋势，预计可以保持约5%左右的增长水平； 酒店房价/售价水平 根据上海2000-2004期间，上海5星级酒店的平均房价从800元/晚/间上升到1177元/晚/间，年均增长率达到11.7%。4星级酒店的平均房价也从443元/晚/间上升到587元/晚/间，年均增长率为8.1%。这反映了上海高端酒店市场的需求强劲，推动了房价的持续上涨； 但是目前区域的酒店市场发展尚不成熟，直接导致区域酒店物业的价格水平相对较低，根据与周边星级酒店的价格比较，预计本案项目若发展三星级酒店与五星级酒店，能够达到的实际成交房价平均水平分别约为300元/晚、680元/晚 根据外高桥-金桥区域的星级酒店入住率水平，预计本案项目若发展星级酒店，能够达到的平均入住率约为75%左右； 酒店房价/售价水平 高尔夫球场土地租金水平 根据目前可以掌握的资料，国内高尔夫球场（包括练习场、非标准场或标准场地）的单位土地租金水平不超过50元/年/平米（租期一般20-30年），例如2003年广州市区范围一块1.8万平米的高尔夫练习场的单位土地租金约为46.7元/平米/年； 一般而言，高尔夫球场土地租赁面积越大，单位租金水平就会越低。 参考国内高尔夫球场的开发经营情况，我们大致对本案项目的高尔夫球场土地租金水平作如下初步的静态估算： 假设租赁期20年一签 收入： 按目前50万一张的会员卡，20年共出售1000张，收入5.4亿元； 每年接待1200人（每个月100人），平均每场每人消费1000元，那么20年总收益2.4亿， 会员卡销售收入+日常运营收入=总收入7.4亿元； 支出： 18洞标准球场造价约1.8亿元； 每年维护费用约1000万，20年共2亿元； 以上两项支出共3.8亿元 若要保证承租者有利润空间，那么20年期租赁土地费用就不能超过3.6亿，每年不超过1800万，相当于每平米租金不超过13.42元/年 综合以上分析，建议高尔夫球场土地租金约为10元/平米/年，那么承租者20年需支出约2.68亿元的土地租金，可以有约12.4%的毛利润空间。 马术场土地租金水平 根据目前可以掌握的资料，目前国内（大陆）共有5个马术俱乐部，马术场的占地面积一般在2万平米左右