汤阴城市综合体项目商业概念性策划报告修正版.docxVIP

汤阴城市综合体项目商业概念性策划报告目录第一章项目属性分析第二章项目整体定位第三章项目商业业态规划市调方式：走访式调查市调对象：汤阴县房产项目市调时间：2014、03、19-03、26市调目的：了解汤阴商业发展概况市调人员： 康金为 第一章项目属性分析一．区域商业二。项目周边交通分析三。项目周边道路规划四。项目周边概况五．项目属性总结区域商业1.商业分布1.1政通路商业街是历史悠久的自然商圈，在空间分布上相对集中，以政通路、向阳路交叉口为城市核心商圈，向政通路东西方向扩散和向阳路南北方向延伸，政通路、向阳路商圈是各类业态的集聚地，在商业层次上可分为，核心商圈的综合性商业、以万家福生活超市为代表的大型商业体、以汤阴商贸城、西关市场为代表的专业市场，以及政通路、向阳路、地下商业街为主的街区商业。1.2在业态分布上，自政通路、向阳路交叉口向外辐射，依次出现综合型大商业向各品牌服装、银饰、家电数码、副食百货过渡。? 1、3在商铺租金上也是自政通路、向阳路交叉口为最高，自中心向四周逐步递减。每平米租金30元每月至每平米120元每月（1万—4万/间不等），转让费5万—8万/间。? 1、4人民路与大北街交叉口由于交通便利，也逐步形成以欧特福广场为代表的新商圈。2. 主要大型商业调研：本县大型综合超市3家，连锁超市1家，待开业百货店1家，经营面积从200平至8000平不等；都以满足县城居民生活必须品为主，在规模、档次、品种、业态组合、品牌性、经营管理水平上都比较落后，没有省内或区域大型品牌超市的进驻，零售商业发展空间很大。名称商业规模主力业态租金价位经营现状万家福生活超市2500平米综合超市、平价服装卖场、黄金珠宝80—100元/平传统商业黄金地带，人流量大，经营状况很好隆华购物广场1200平米中高端服装专业店60--80元/平经营中高档服装，位置好，品种全，大世界购物广场1000平米中档服装专业店70--90元/平针对中档消费人群，位置较好，店内动线规划不畅，业绩一般欧特福购物广场8000平米综合超市、平价服装卖场、小家电卖场、50--80元/平汤阴县城规模最多的综合型超市，共两层营业面积，规划合理，经营状况良好荣成购物广场10000平米大型购物中心30--40元/平一楼综合超市营运一般，2、3、4楼正在二次招商，拟引进服装、餐饮、儿童乐园等业态，该商圈兴起难度较大3. 主要专业市场调研本县小商品业态交易市场规模较好，但是发展空间受到限制；批发业态商户基数超过300家，商业群体扎堆现象较多，没有其他竞争区域，商户没有可替代的选择余地；经营档次以中低档为主，经营目标为中低收入群体；小商品市场综合能力不强，业态经营没有分区划分；经营档次较低，对中高端客户缺乏吸引力；商铺经营全部租赁，没有产权；市场仍是第三代传统市场，经营脏乱差，人货混杂，物业管理隐患较多，市场运营及管理模式极不规范。名称商业规模主力业态租金价位经营现状汤阴商贸城6000平米男装、女装、针织、鞋35—120元/平目前全县最大的综合商贸市场，每天进场交易的人员从数千人次至上万人次不等，是汤阴县最大的人流、物流集散地，以服装、鞋帽、针纺、床上用品等服饰类商品为主，商户总数130户，开铺率接近100%。西关批发市场8000平米女装、男装、针织品30---100元/平市场定位以零售为主、批发为辅：交易群体以零售顾客为主，交易量超过50%；批发业务不足50%比例，以小型便利店、夫妻店、地摊业主为交易对象，临时摊位和店铺约180家，开铺率接近100%。4. 主要街区商铺调研主要街区商业是由政通路、向阳路交叉口为城市核心商圈。业态分布以服饰为主、家电家居五金为辅，各个业态相对集中，形成了服饰一条街、旅游文化一条街、家电家居五金一条街、婚纱摄影一条街等，租金水平由核心商圈向外围各商业次干道递减。其中，本区域服饰类零售商户数量约450家。街道经营业态代表商铺租金价位经营现状政通路商业街（星阁路—向阳路段）手机通讯、日化、名牌鞋店、男装、女装、运动装苹果授权慧捷店、oppo、卓诗尼、奥康、三星、意尔康、3610、peak、特步、唐狮、达芙妮、以纯、真维斯、安踏、伟志、海澜之家90—120元/平汤阴县零售商业最繁华路段，各种中高档品牌店高度集中，以服装、鞋、手机经营为主政通路商业街（向阳路—铁东路段）副食品、日用百货娃哈哈、彬彬百货30--60元/平副食品、百货批发一条街，兼具零售，大北街（政通路—人民路段）服装店、餐饮店GAGA、姐弟俩、曼德福炸鸡、50--80元/平商业次繁华地段，紧邻政通路商业街，以服装、餐饮为主岳庙街（政通路—精忠路段）服装、摄影、药房、童装佳美摄影、琳达照相、星光数码摄影、童心服装、爱心大药房60--80元/平商业次干道，文化旅游景点街区，多种经营店并存甜水井街（政通