京津时尚广场商业商业部分营推广总纲.ppt

3、自营客户支付能力模拟分析 以公建面积300平方米、均价9000元/平方米为例，总价为270万元来推算： ?首期款50%：135万元 ?月供款（五成十年按揭）： 17500元/月 自营型客户至少一次性要支付 135 万元以上，同时每月供款在 1.75万 元以上；可见自营客户的资金实力一般相对比较雄厚。 目标客户群定位 （二）投资型客户分析 客户类型汇总分析 个体经营户 外地及本地投资客户 目标客户群定位 演示结束，谢谢！ * * * * * * * * * * 京津时尚广场商业部分营销推广总纲 汇报原则 充分考虑区域规划与商业的有机整合，即保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商业运做。 “售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 提炼： 重塑市场形象，制造项目关注，提升产品价值，增强产品感受，成为市场热点? 站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为发展商争创利润最大化。。 汇报思路 京津时尚广场商业前期销售推广问题分析 京津时尚广场商业价值分析 京津时尚广场商业营销策略分析和实施方案 武清区商业物业市场分析 武清区商业物业市场分析 武清区商业布局总体分布 从下表可看出，武清区目前的商业布局呈现集中于城市中心的特点。说明目前的武清区仍以城市消费核心区为中心。 雍阳西道 振华东道 光明道 未来商业发展 随着居住区的不断开发，商业的供给量将逐渐加大，以均衡区域的发展，满足新兴居住区居民的需求，规划中的城铁商业中心、体育中心及文化设施、影视城开发、第6城等住宅项目配套的商业中心等，都将为区域商业发展提供动力。 武清商业物业的两种代表性类型 大型集中式商业：中信广场 临街店铺式商业： 竞争格局分析 依托传统商业地位，本案所在的中心区域成为绝大部分市民购物消费的首选区域，商业档次及品味涵盖不同阶层，而且各个商业物业相互补充，逐步有形成吃、喝、玩、乐、购物为一体的综合性商业中心的趋势。 但同时也可看出，虽然区域具有一定的商业氛围，但商业经营业态分布较为零散。同时，周边商业整体环境相对较差，从而影响了该区域商业的档次及品味。 武清区在售或已售的各大商业物业基本上都集中于本案所在的城市中心区域，竞争环境比较激烈。 第六城 北岸尚城 京津时尚广场 主要竞争对手情况分析 名都商城 物业名称 商业形式 整体面积 单位面积 销售均价（元/平米） 租售情况 第6城 商业广场、商业街 35万平米 30-200平米 20000左右 5月三期开盘 北岸尚城 底商、小型商业街 2万余平米 最小30-40平米 20000左右 在售 名都商城 底商 约3万 40-300平米 17000左右 在售 值得注意的是，第6城建有室内滑雪场、百货、餐饮、电影院等业态，且整体商业体量大，目前的销售和招商情况良好。 核心竞争对手：第6城 分析总结 供应量持续增加,存在竞争压力 近几年来武清区商用物业供应保持着持续增加的趋势，伴随着市政建设的进一步加快，旧城区的改造及新城区的进一步开发，将会有更多新的商业用地，再加上目前的商用物业的存货量，武清区未来的商用物业市场将面临激烈的竞争。 传统商业街区仍是商家热点首选 传统的百货商场、商业步行街、批发中心由于固有消费习惯的原因，一直是消费者休闲购物的热点区域。假日经济的引发，经济形势的好转，消费力水平的回升，闹市商铺自然成为各路商家的首选。 集休闲、娱乐、购物、商务办公于一体的综合性商业中心呼之欲出 本区域是东胜区的中心商业区，商业氛围非常浓厚，人气很旺盛，有较强的商业影响力。但目前本区域业态凌乱，档次低，品位低。不能满足市民的要求。随着城市化进程的加快，迎合、引领市民消费，一种集休闲、娱乐、购物、商务办公于一体的综合性商业中心呼之欲出。 武清区商业面临的现实问题 商用物业产品同质化 商业项目缺乏可感性强的形象定位 营销策略单一 建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求 商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展 京津时尚广场商业价值判断 商业物业价值判断 商业物业 投资价值 一铺养三代的“铺” 周边人流量多少 商圈内的消费能力 优惠政策是否有足够的吸引力 非短期的租金回报，而在于长期的升值空间 街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种 关于两种商业类型的价值对比研究 商铺 集中商业 价值依托的基础 周边商圈的经营环境； 很强的自我调节能力； 周边商圈的经营环境； 受经营状况好坏的制约； 价值的保障（风险） 保值增值，低风险； 取决于经营状况，风险高； 周边商业分析 紧临城市交通主干道; 成熟的城市商业核心圈； 与京杭大运河相呼应； 人流