惠州淡水众望光耀城地产项目营销策划报告2007年-283.ppt

价格上涨趋势迫使深圳客户投资及置业需求向外转移 价格差是促使深圳客户投资置业的主要原因 政策的严厉限制，使类豪宅居住供应减少，类豪宅客户大户型舒适居家产品减少，也促使投资资源型豪宅物业比例增加 深圳跨区投资客户主要在东莞及惠州投资，形成以深圳人为主的香圳圈 惠州都市区范围内划分的四个区域: 惠城区域、惠阳-大亚湾区域、陈江-仲恺区域、北部山区区域 。 惠阳-大亚湾区域——地区性副中心，加强产业极化，完善服务功能，与地区性主中心共同带动本地区社会经济发展。 受供应和价格趋使龙岗工业区客户置业需求向惠州转移 客户特征分析：年龄分布及籍贯分析 客户特征分析：客户文化背景分析 客户特征分析：行业类别分析 客户特征分析：置业目的及付款方式分析 客户锁定：核心客户——产业新移民，远见卓识型主要客户——本地客户苦尽甘来型 幸福指数：就是衡量这种感受具体程度的主观指标数值。?A类指标：涉及认知范畴的生活满意度包括生存状况（如就业、收入、社会保障等）、生活质量满意度（如居住状况、医疗状况、环境状况、教育状况等）。??B类指标：涉及情感范畴的心态和情绪愉悦的程度，包括紧张程度、心态等。?C类指标：指人际以及个体与社会的和谐程度，包括对人际交往的满意度、身份认同、以及个人幸福与社会和城市发展方向的关系。 ——《中国首届幸福城市评选标准》 成功营造社区的案例借鉴——深圳华侨城，深圳人的终极置业梦想 香港愉景湾是香港著名生态高尚住区——择居香港，愉此独景 定义光耀阶层：寻找光耀的高端客户切入点 新加坡裕廊工业区——新加坡最大的现代化工业基地，被认为是亚洲各发展中国家设立的工业区中一个成功典型 新加坡裕廊工业区——工业区功能形成不同功能分区 新加坡裕廊工业区——石化区是工业区最先发展的产业，带来极大经济效益 新加坡裕廊工业区——裕廊岛通过集中投资，形成了化工簇群(Chemical Cluster)――即上下游产业一体化的发展模式 新加坡裕廊工业区——高新科技及电子信息园区发展是区域城市化发展的主要动因 新加坡裕廊工业区——工业区大量企业的进驻与人口的增加，促进裕廊工业区城市化进程的提速 新加坡裕廊工业区——区域城市化发展并不是石化区拉动，而是工业发展的综合结果 新加坡裕廊工业区——整个园区的开发过程基本上可分成五个阶段，开发重点从侧重于园区的基本建设和管理转向创新和变革 广州茂名石化城——广东发展长期的石化区，目前发展仍较缓慢 广州茂名石化城——区域规模较小，规划以石化区为主，缺乏综合发展的区域规划 广州茂名石化城——由于区域位置及政府关注度不高，难以形成对跨国石化企业的吸引，单纯石化区的拉动使区域发展缓慢 广州茂名石化城——缺乏外来工业拉动，仅依靠石化发展，进程相当缓慢，且人口吸引低，城市化发展缓慢，房地产发展较差 天津滨海新区——辐射华北地区的产业新引擎 天津滨海新区将加快产业调整，重点发展六大优势工业以及商务、物流以及加快滨海休闲度假等第三产业开发 深圳面临四大“难以为继”的危机： 土地、空间有限，剩余可开发用地仅200多平方公里，深圳土地面积相对较小，总面积为1953平方公里，可建设用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度开发，土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后，深圳将无地可用。 能源、水资源难以为继，??? 深圳水资源短缺，是全国７个严重缺水的城市之一。人均水资源占有量仅为广东省的六分之一，全国的五分之一。 按照速度模式，实现万亿元GDP需要更多的劳动力投入，而深圳已经是全国人口密度最高的城市，人口容量难以为继； 环境容量已严重透支，7条河流全部遭到污染，环境承载力难以为继 南山及深圳西岸供应将准豪宅/商务化，面向高端客户，逐渐退出主流市场 07年交通瓶颈的打开，08年市场的放量，将促使龙华新城城市价值快速对兑，成为深圳房地产主流区域 2010年交通改善将促进体育新城的城市化发展 龙华新城、龙岗新城由于位于政府规划深圳外拓的重点区域，交通及产业发展、房地产推动都能在五年内实现城市化 高房价提升龙华新城、体育新城新居民进入门槛，价格促使“大深圳”新城发展的必然 光明新城是依托于东莞城市化发展，是连接深圳与东莞的城市连接体 东部新城是深圳与惠州的城市连接体，主要依托惠阳大亚湾城市化的拉动 大亚湾位于深圳东部发展轴线上，与深圳毗邻，到香港距离近便，区域优势明显 世界第四大的石化产业城，为区域带来国际级的企业与视野 世界第四大的石化产业城，推动区域经济快速发展 西部组团承接深圳产业转移，已形成以汽车、电子等大型制造业为主的区域产