同致行信井冈山国际会议中心可行性研究报告103页1.9M.doc

中信“井冈山（梨坪）国际会议中心” 项 目 策 划 报 告 投 资 商： 中信深圳（集团）公司 编制单位： 同致行（中国）地产顾问有限公司 完成时间： 二零零六年三月十七日  中信深圳（集团）公司： 承蒙贵公司信任，委托我司编制《中信“井冈山（梨坪）国际会议中心”项目策划报告》。 我司项目小组接受任务后，经过对项目块所处市场环境、项目自身条件和特点的研究，结合贵公司实际情况，提出了本项目开发建议方案。 《中信“井冈山（梨坪）国际会议中心”项目策划报告》是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。 谨致商祺！ 同致行（中国）地产顾问有限公司 二零零六年三月十七日 目 录 前 言 1 一、 本报告需要解决的问题 1 二、 本报告的技术路线 1 三、 应遵循的原则 2 第一章 项目开发背景 4 一、 项目源起 4 二、 项目开发意义 4 第二章 旅游消费规律与趋势 9 一、 旅游消费规律 9 二、 中国旅游消费的现状与发展趋势 11 第三章 旅游度假地产演进规律与发展规律 14 一、 旅游度假地产的涵义 14 二、 旅游度假地产发展规律 16 第四章 井冈山旅游资源特色及前景分析 21 一、 井冈山的旅游资源介绍 21 二、 旅游资源评价及分布 24 三、 旅游资源特色 28 四、 井冈山旅游业前景分析 29 五、 结论 38 第五章 井冈山旅游设施分析 39 一、 旅游设施 39 二、 交通状况 41 三、 结论 43 第六章 中信深圳（集团）公司资源条件分析 44 一、 集团公司品牌优势 44 二、 集团公司的资本优势 44 三、 项目运作经验优势 45 四、 集团公司拥有的公共关系优势 45 第七章 项目用地条件分析及评价 47 一、 地理位置 47 二、 气象条件 47 三、 水文资料 48 四、 地质资料 49 五、 植被资源 50 六、 井冈山市旅游规划 50 第八章 项目SWOT分析 58 一、 项目优势(strength)分析 58 二、 项目劣势(weakness)分析 60 三、 项目机遇(opportunity)分析 61 四、 项目挑战(threat)分析 62 第九章 目标客户分析及定位 63 一、 客户特征 63 二、 地域分布 67 三、 旅游度假地产的需求特征 69 第十章 项目综合定位 73 一、 主题定位 73 二、 功能定位 75 三、 物业类型及功能组合 77 四、 规模及比例 79 五、 档次定位 80 第十一章 项目运营模式 81 一、 项目运营方案 81 二、 项目开发周期 83 第十二章 营销战略构想 86 一、 销售目标 86 二、 目标客户 86 三、 营销模式 86 四、 构建项目形象 87 五、 传播通道 87 六、 策略问题 87 七、 价格定位 88 附 录 89 一、 国内典型旅游度假项目案例 89 二、 国际典型旅游度假项目案例 99 三、 井冈山市经济社会指标（2001~2004） 121 四、 吉安市社会经济指标及旅游业数据 123 五、 江西省社会经济指标及旅游业数据 125 六、 国内旅游地产发展状况 128 七、 国际旅游业发展历程与趋势 131 前 言 本报告需要解决的问题 项目策划报告最终要解决的问题集中于两个方面，即做什么以及如何做的问题。本报告需要解决的问题具体表现在以下四个方面： 本项目的目标客户； 本项目的综合定位； 本项目的建设方案； 本项目的营销战略方案。 本次策划报告是可行性研究报告的基础上，结合项目自身具体情况和市场背景等方面进行深入细致的分析，旨在为项目提供切实可行的开发依据。 本报告的技术路线 策划报告编制思路示意图 应遵循的原则 参考本司多年的项目操作经验，结合该项目的具体情况，本次策划遵循以下原则： 独创性原则：主要体现在三个方面：A）策划观念的独创；B)策划主题的独创；C)策划手段的独创。 整合性原则：有效整合必须做到：A）把握好整合资源的技巧；B）始终围绕项目开发的中心；C）善于挖掘、发现隐性资源。 客观性原则：A）实事求是的进行策划；B）做好客观市场的调研、分析；C）基于实际谨慎行动，避免“炒作”。 可行性原则：贯彻可行性原则必须着眼于：A）策划方案是否可行；B）方案经济性上是否可行；C）方案有效性是否可行。 全局性原则：A）从整体性出发，注重全局的目标、效益和效果；B）从长期性出发，处理好眼前利益和长远利益的关系；C）从层次上出发，总揽全局；D）从动态上出发，关注全局的动态发展。 人文性原则：A）对项目所在地人文精神的精髓要深入领会；B）运用社会学原理，把握好居民需求；C）把文化因素融入项目的各个方面；D）通过文化