成都市盛华产业园2期盛华商务港项目销推广案2008年21DOC.docVIP

盛华产业园2期——盛华商务港（总部基地）项目 营销推广预案 范成宇 2008.7.13 —————————————————————★—————————————————— 目录： 正文： 第一部分：本案概况SWOT分析 第二部分：项目销售目标定位 第三部分：销售工作计划构思 第四部分：项目广告推广策略 第五部分：广告推广分解思路 第六部分：项目推广媒介策略 参考信息： 第一部分：Business Park发展 第二部分：总部基地发展原则 第三部分：总部基地企业形态 相关政策、法规： 关于规范成都市工业总部基地建设的意见 2008.6.11 成都市人民政府关于加快工业集中发展区建设发展的试行意见 重点参考项目： 成都 火炬动力港 成都 青羊总部基地 成都 空港总部基地 成都工业总部经济试验区首个重大项目———龙潭裕都总部基地 参考网站： 0/ （中关村丰台科技园） /index.php（中国北京总部基地ABP） （中国工业地产网） /（青羊工业总部基地） —————————————————————★—————————————————— 正文： 第一部分 本案概况及SWOT分析 一﹑本案概况（略） 二、本案优势（略） 三、本案劣势（略） 四、本案机会点（略） 五、本案威胁（略） 六、项目操作难点 1、总部基地的办公楼以出售为方式，对企业有很高的现金流要求，对企业而言风险相对较高。所以很多企业在解决写字楼办公需求时，往往选择风险相对较小的租赁方式。 2、如果本案土地以工业用地拿过来，固然工业用地比商业用地的基准地价要低得多，可以利于本案的价格差销售，但工业产权，银行按揭贷款很难获批。 3、产权分户根据现有政策，300m2以上的分户产权面积问题，在销售方面需要妥善处理。 4、当地政府对本项目的政策扶持未明确。 5、总部基地是产业园区建设模式的创新，作为新生事物在消费者那里概念需要一个接受的过程。 6、项目的不同产品类别的分区及开发次序（商业、住宅、企业总部……）。 7、项目的不同产品类别的销售模式确定（商业、住宅、企业总部……）。 第二部分 项目的销售目标群定位 一、项目销售目标要点分析 1、综合分析本项目及区块现状的调查和分析： 在政策优惠方面，应加强于政府的沟通，因为总部经济作为产业园区建设模式的创新从而享受政府对诸入像产业园之类的优惠政策，从而利于项目的销售。 在商务氛围方面，由于本项目所在区块相对较为偏远，商业气氛不够旺盛，商务空间明显不足，所以本案商业配套尤为重要。 在同类竞争方面，像嘉莉诗、巨石的配套项目和本项目具有一定的同质性，尽管相互之间可以烘托出整个区块的前景，但同时也为本项目带来更多的竞争压力。 过于专业的产业范畴限制往往会导致本项目销售目标群体的匮乏，从而影响到整个总部基地的商务气候；由此必须在政策允许的条件下，项目销售凭借自己的特色和优势扩大销售目标范围，吸引更多的企业及事业单位入驻。 2、本案在项目策划设计上，盛华商务港（总部基地）项目要能够为企业提供的服务有很多。 首先在硬件上，为入驻企业提供独院楼宇及其冠名权、稳定的总部经济环境，非常有利于成长中的成熟型企业的发展；还有贴心的生态办公环境，让工作者在工作之余充分享受休闲。另外，盛华商务港（总部基地）项目的目标是为企业总部打造精品楼宇、引导资本运作理念、构建良性商务平台、完善信息服务体系，使所有入驻企业联合起来，强大起来，发挥“群狼弑虎”的效应。 二、项目销售目标群定位 本案最大优势就是园区式生态型低密度个性化商务群，其具有园区的一体化配套、生态健康的环境控制、个性化独家院落的办公理念和相关的产业园区式的政策优惠等；由此本案的主要目标群体定位为成长中的成熟型企业，细分如下： 对城市依赖度相对较低而对交通便捷度要求较高的企业：这些企业的发展并不依赖城市的消费群体，在便捷的交通条件下往往可以相对独立于城市，如物流、货运、仓储等行业的大量企业在地价相对较低的“盛华商务港（总部基地）项目”高度聚集，就可以使得其运营成本大大降低。 ■高度依靠智力创造财富，对环境要求较高的企业：本案一大优点是环境优美、视野开阔，可以为入驻企业的员工创造舒适的工作环境。而那些高度依赖员工创造力创造财富的智力密集型企业，如IT、高新技术企业以及部分企业的培训机构及办公机构是比较适合入住此类物业中办公的。 ■对自身形象比较注重的企业：随着经济的发展和企业自身的发展，更多的企业希望通过自身办公环境，来展示其个性化的企业形象，而“盛华商务港（总部基地）项目”即是一个不错的选择。 ■以主流企业为服务对象的企业 上述3类企业可以称为入驻“商务花园”的主流企业。除了这些主流