华业行北京保利金泉广场项目酒店式公寓部分标案168PPT2008年.ppt

（一）总体概况 亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。 发展至今，亚运村目前的常住人口已超过50万人，流动人口已超过30万人。 （二）商圈定位 亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。 按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、CBD有同样地位的重点功能区之一。生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。 （四）交通情况 亚奥商圈板块区域内，地铁5号线、10号线以及奥运支线等城市轨道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线的多条城市道路共同筑成便捷快速的亚奥立体交通网络。 区域内的奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运会比赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施。 受奥运会影响，区域内城市基础配套设施趋于完善，交通环境得到明显改善。区域居住坏境更加成熟，商务氛围逐步浓厚。 “奥运磁极”，吸引来自中国乃至世界的财富在亚奥区域投资。 亚奥商圈总结 经过十几年的建设发展，如今的亚奥地区已成为时尚生活的代名词。以亚运村为中心，形成一个集酒店、会展、餐饮、娱乐、高尔夫、商贸为一体的大型金融商贸区域。 受奥运会的影响，区域配套设施逐步完善，居住环境成熟，商业气息逐渐浓厚。目前亚奥商圈正处于黄金发展期。 区域房产市场概况 写字楼市场概况 在过去几年里亚奥区域写字楼项目并不多，而且缺乏真正的国际5A级高端写字楼供应，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价同比其他商圈也不是很高。 而随着2008年的两个顶级写字楼项目北辰时代大厦和盘古大观入市，以及奥运带来的区域商业氛围凝聚，将会一定程度的带动区域写字楼市场的发展。 住宅市场概况 目前亚奥板块核心区内在售的住宅项目并不是很多，08年新增商品住宅供应量较少，这些项目品质都逐渐趋向高档化。 随着奥运的临近，亚奥区域内商品住宅的价格保持上涨趋势。 亚奥观典二期预计开盘均价20000元/㎡ ，远洋万和城开盘均价23000元/㎡，奥东18号开盘均价25000元/㎡。 2008年第一季度亚奥板块住宅租金出现大幅度上涨。 区域房产市场总结 虽然2007年年底以来北京市场处于一个振荡、调整期，整体市场交易量下降，房价增速放缓，但亚奥板块在奥运效应的强大推动下，区域内房地产市场受整体市场影响较小，房价保持稳步增长，租金大幅度上涨。目前区域内房地产市场的供求状况基本处于平衡状态。 奥运效应给区域带来的完善配套、人口聚集、市场繁荣等实际利好，在今后将逐渐发挥作用，为亚奥区域房产市场的持续发展提供强有力的支持。预计北京奥运会结束后，亚奥板块房产市场仍然会保持良好的增长趋势。 周边重点竞争项目分析 北京酒店式公寓市场分析 酒店式公寓客户分析 项目在设计阶段应特别注意目标客户群看重的因素 购房先决条件 购房先决条件 项目在设计阶段应特别注意目标客户群看重的因素 购房先决条件 不同层次的购房者的侧重点不同，投资者更注重项目的投资回报率，而自住者更注重项目本身的品质。而不同层次的客户的共同点是都对户型的设计很重视。 酒店式公寓需求分析 一居面积需求主要集中于50-70㎡，其次需求较多的是70-90㎡ 二居面积需求主要集中于90-120㎡ 项目分析 本项目开发方向判断 对于本项目公寓部分来说，不同的开发方向，需要不同的产品软硬件配置，能够实现不同的销售均价，以下我们将针对不同的开发手法进行典型项目分析： 城市豪宅——Naga上院 项目特点： 位于东直门内，拥有内城天生的贵族血统 毗邻使馆区 紧邻雍和宫、国子监、孔庙一路文脉古迹，周边人文气息浓郁 重金礼聘国际名师担纲设计 定位过程： 整体规模较小，共99套，定位高端 此项目通过一系列的豪宅论坛、慈善晚会渗透其极品豪宅的概念 推出其“股权式物业管理概念” 本项目开发可行性判断 Naga上院属于典型的城市豪宅路线，类似的项目包括昆仑公寓、九号公寓等，本项目同样具备打造城市豪宅的地段条件，但现有的户型格局以及结构都成为很大制约，以及天然气入户的问题。因此本司认为，此开发方向不太适合作为本案整体开发方向。 行政会馆——长安驿 项目特点： 占据赛特优势地段，紧靠长安街 周边多个购物中心、五星级酒店、 国际级俱乐部和高档的写字楼， 商业、商务、生活配套极度成熟 紧靠第一使馆区，建有各类使馆 41座，涉外氛围浓厚 石材外立面，豪华酒店式大堂， 香港设计大师执笔全部室内设计 定位过程： 引入高端酒店式服务——第一太平戴维斯，物业服务种类齐全 高品质精装修，精装修标准3000元/平米 充分利用建国门商圈内聚集的 人群优势，主打