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房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务处理 　　比如说【2016】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。 如果仍有网友纠结于2016年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。 例如： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业所得税不同，国税发【2016】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 　　企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1 2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。 　　本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。请各位网友批评指正。 　　九种售楼处分类 　　项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除； 　　项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租； 　　项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售； 　　项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除； 　　项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府； 　　利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售； 　　利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租； 　　利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋； 　　项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。a 一、账务处理 　　先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义 　　固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。在售楼部完成使命之后，原售楼部变成了持有以备出售的存货。再看销售费用，销售费用是企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。 　　因此售楼部完成使命之前一般情况下作为固定资产所提折旧计入销售费用不能计入开发成本或开发间接费用。但是，根据以上九种不同模式又做不同处理。 　　1．相关账务处理分五个阶段 　　A建造时 　　B硬装修时 　　C软装修时 　　D建成使用 　　E处理时 2. 账务处理分析 　　A建造时： 　　按企业自建固定资产处理，入在建工程； 　　按企业建造开发产品，需要单独设置开发成本明细； 　　按建造开发产品处理，需要单独设置开发成本明细； 　　按企业自建固定资产处理，入在建工程； 　　按企业自建固定资产处理，入在建工程； 　　无建造成本，原有商品房成本已在开发产品科目不做账务处理； 　　无建造成本，租赁费用做销售费用处理； 　　按单独建造开发产品归集成本，在配套设施建造费里边归结。 　　B硬装修： 　　装修费跟随房屋，记入在建工程； 　　装修费跟随房屋，记入建造开发产品； 　　装修费跟随房屋，记入建造开发产品； 　　装修费跟随房屋，记入在建工程； 　　装修费跟随房屋，记入在建工程； 　　根据载体房屋后续处置情况，计入房屋成本或开发间接费用； 　　在待摊费用中归结，按租赁期摊入销售费用； 　　装修费跟随房屋，在配套设施建造费里边归结。 　　C．软装修： 　　购置、使用按固定资产单独入账处理，摊销计入销售费用； 　　可计入开发产品的成本，自用或出租是转做固定资产 　　可计入开发产品的成本，做为单独的开发产品核算； 　　购置使用按固定资产单独入账，拆除时做固定资产清理； 　　不用一起移交的购置时按固定资产处理； 　　购置、使用按固定资产单独处理，摊销计入销售费用； 　　按购置、使用固定资产单独处理，摊销计入销售费用； 　　不用一起移交的按自建固定资产处理，摊销计入销售费用； 3、土地增值税相关处理规定 　　A、作为公共配套设施处理售楼部，可