元亨装饰广场推广策划30.ppt

元亨家居装饰广场营销推广策划 元亨家居装饰广场作为大型纯商业地产项目的整合推广，从开始起一定要有品牌的意识，在客户脑海中确立有力的“市场占位”。使元亨家居广场在攀枝花房地产市场成为销售、品牌双丰收的投资项目。 在攀枝花商业地产市场热衷于罗列产品卖点、热衷于经营模式互相仿效、销售价格相互拼杀的时候，元亨家居装饰广场的推广必须走出一条独特的路：“赚钱”但不要“套钱” 我们认为 投资者关心的不但是物业的回报，更关心投资的风险性和安全性。 * 【时代背景】 攀枝花房地产，曙光！ 攀枝花市快速增长的房地产投资！ 攀枝花房地产市场消费观念逐步成熟！ 攀枝花房地产高档与低档产品供应呈两极放大！ 攀枝花市提出“经营城市”的城市开发口号！ 攀枝花家居装饰市场消费观念逐步成熟！ 攀枝花房地产中档产品消费是目前的主流！ 【品牌时机】 建立元亨品牌的战略时机 攀枝花建材装饰市场尚无强势领导品牌； 元亨建材一条街在传统建材市场的成功，有极高的知名度； 元亨家居装饰广场项目本身地段、品质、规划、经营方面的优势，具有成为攀枝花家居装饰行业第一品牌的潜质。 项目品牌的塑造对投资者投资信心加强与提升。 【品牌战略】 元亨家居装饰广场品牌定位： 攀枝花市第一专业装饰建材广场 【品牌战略】 【对元亨整体品牌的考虑】 从项目的规模、投入、区位看来 实际上决定了这个项目应该是元亨品牌的 产品旗舰 是元亨实业攀枝花发展的里程碑 是企业实力的象征符号 在推广中一定要紧紧把握住这一点，不要落入单纯卖产品的营销误区 【市场占位】 【市场占位】 项目属性定位： 攀枝花专业（一站式）家居装饰市场 项目经营定位：攀枝花家居装饰最佳口岸 项目投资定位：攀枝花家居装饰财富颠峰 【营销主张】 [ “赚钱”但不要“套钱” ] 【营销主张】 成熟家居装饰市场，正在经营中的旺铺发售，现买现赚。 产权商铺专业经营公司管理,承诺投资者最长20年递增式回报。 发展商以优质物业抵押保证投资者20年回报的兑现。 经营公司提出“十年商铺收购计划”，十年后如投资者要收 回投资，经营公司按当时销售价格收购。 [ “赚钱”但不要“套钱” ] 【营销主张】 元亨家居装饰广场：超越同类产品的推广 安全投资 小额投入 高额回报 财富象征 【目标客户定位分析】 元亨家居装饰广场目标客户群主要分为四类： 第一类是建材行业私人老板，主要是元亨目前的经营户。 第二类是攀钢集团大中型企业的中高级领导和其他高收入者。 第三类是攀钢集团职工中生活富裕的中产阶级，包括攀枝花 市的一部分高收入人群。 第四类是追求货币保值增值的投资人士。 【目标客户定位分析】 地域分布：本地80%，异地20% 年龄：35~50岁 家庭构成：成家90%，单身10%（经商、外地投资者） 家庭收入：5000元/月以上的中产阶级 职业：经商、攀钢企业领导、攀钢企业职工 购房标准：总投入不多、回报稳定 购房心理特点：稳定、灰色收入投资、新的生活方式 客户买点：看重地段100%、回报稳定80%、投资潜力10% 【价格定位及策略】 根据我们对目标市场的仔细调研和深入分析，本项目的 入市定价应当采取低开高走的策略。入市定位应该有很好的 弹性空间，这样入市时才有较强的市场竞争力，能让先购者 的物业升值，同时使投资人士的投资有炒作空间。但入市价 格也不应过低，否则会使投资者认为发展商对物业没有足够 的信心。所以定价适当与否是影响销售至关重要的因素。 【项目单方成本】 地价费用：1500万 建安费用：2700万 电梯消防：500万 税收配套：1000万 保 坎：700万 道路绿化：600万 合计成本：7000万÷36000㎡=1944元/㎡ 在这种规模基础上，预测商铺每平方实际成本为： 完全单位成本（含息）1944元/㎡。 （注：具体销售定价方案另行提出） 【入市价格价格意见】 周边竞争性商业楼盘：华龙广场距离元亨广场较近， 处于同一个商圈，对项目的冲击最大。目前其销售价格及 政策尚未出台。位于同一地段的建材临街商铺2002年的销 售价格为5500元/㎡左右。 借助项目前身建材一条街所营造的经营旺势和目前 元亨较高的租金水平，和“买一㎡商铺送一㎡库房”促销策 略，商铺临江南三路一层的销售价格6500元/㎡~8000元/㎡ 较能让人接受。 另外，商铺的划分面积不宜过大，根据新华街泰隆的 面积划分，我们也可将销售面积划为5㎡~15㎡，总投入在 4万元到12万元，对投资者很有吸引力。 基本价格：8000元/㎡ 【入市时机规划】 建议项目最佳入市时机为5月份，经过一段时间的形象 广告、软