营口东圣广场营销推广策划案之重点课件.doc

PAGE 营口东圣广场营销推广策划案之重点 项目自身环境及优劣势分析 东圣广场总建筑面积3万余平方米，位于营口两大商业中心之一的东升商圈内，并占踞着其地段上的龙头位置。整个商场横向跨度为140多米，纵深60米，由一栋五层高的主楼和左右两栋三层高的附楼连体组成，商场内部设置4部扶梯，可从主楼的一层直接连通二层。从目前的定位来看，整个商场是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的现场商业购物中心，也是该商圈内唯一一个“一站式”综合型的商业场所。 1、项目优势： （1）、东圣广场拥有东北地区商业物业少有的休闲娱乐广场，在主楼 与两附楼之间，分别存在着两个广场，每个广场的面积在4000 平方米左右，整个广场面积就达到了8000平方米，广场有利 于形成休闲的购物空间和人气的聚集，同时也能配合市场推广 的宣传，建立良好的商场形象。 （2）、东圣广场的整体规划及室内空间格局，采用的是源自南方的室内商业步行街的形式。这对营口的商业环境来讲，是具有唯一性的，而且迎合未来商场发展的潮流； （3）、东圣广场占据着营口目前从事商业的最佳地段，且整个地段均属于成熟的商业区，此点给予本案的价值无法比拟； （4）、东圣广场所有商铺的使用率者特别高，基本达到95%，此点在与其他在建与在售商场来讲，是无法比拟的，有着较强的优势。 2、项目劣势： （1）、本项目目前的经营定位与商业形态划分存在着严重的问题，与 市场的需要较为脱节，整个项目未能形象鲜明的形象个性与其 特色，也因此难与其他在售商场形成差异化。 （2）、本项目的内部功能划分不明确存在着严重的问题 （2）、深港购物商场和本项目同属一发展商，而深港购物由于前期的 多方面问题，导致了今日的整体经营状况惨淡，因而对本项目 会有一定的负面影响，部分潜在客户对本项目产生出严重的信 心不足，持观望的态度； （3）、本项目一层铺面开间窄、纵深较深且面积分割过大，其相应的 带来的室内经营环境和格局较差，因此会减弱了商铺投资、经 营人士的信心； （4）、本项目前期销售时没有科学的将商铺的销售进行控制，较好的 铺面都已经先销售出去，集中留下相对较差的铺面，导致以后 的销售将会更困难； （5）、本项目竞争对手众多，存在较大的争客的压力，现阶段的价格 策略也存在一定的不利，其商铺的销售单价较高。 （6）、本项目未能对独有的商业广场未能得以充分的利用，前期对此 的传播力度相当不够，也就造成了市场接受力的相对缺乏。 产品竞争力调整策略 一、商场定位调整 我公司在结合市场竞争态势与本市消费热点以后，将项目定位为：营口市的首座以吸引年龄22——45岁顾客为主，综合吃、喝、玩、乐、购于一体的“一站式”时尚大型商场。 项目的目标客户层： 以在营口商圈内的各商场经营的商家为主 定位支持： 随着营口市商场竞争激烈和市民对商场的要求变化，有经营特色、环境特色，迎合市场需求的商场才会深受大众喜爱。东圣广场有别于传统的百货店，综合吃、喝、玩、乐、购于一体，以倡导购物、娱乐、餐饮、休闲等方面的生活潮流方向，个性鲜明，具有独特性，适应营口商场发展的趋势。 东圣广场主要吸引营口常住的顾客为20—45岁的青年、中年。对他们的消费分析： 营口是青、中年化的城市，20—45岁是营口消费的主力群，也是本项目的消费客户群。他们是家庭的收入的主要经济支柱，有一定的经济基础，对日常生活的花费有着决定权。随着生活水平的提高和外来思想的影响，他们有自己的主见，也比较容易接受外来新潮事物，懂得享受生活，对事物的要求也比较高。本项目相对中档及部分中高档的消费定位符合他们的消费习惯。 二、商场规划及经营建议 东圣购物广场的体量较大，考虑到购物方便和功能配套，我们在分区方面会使每一层的功能尽可能清晰，走专业的道路，减少不必要的重复，减少人流的交叉，节省消费者的时间。 购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、娱乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别有孩子的家庭，可以全家前来，大人购物，孩子玩乐，各得其所，这是目前在营口商圈中许多商场所不能比拟的。 通过各种手段整合及利用各种可用资源，淡化和转化目前项目的劣势，深层次提升本项目的档次，建立良好的形象和知名度及认可度，最终使本项目成为营口市的龙头商场。针对项目的现状和可整合的资源提出以下有关商场规划的建议： □商场的经营规划 对于本商场的经营规划，应充分的考虑到目前的产品