杨家坪调研报告.ppt

L/O/G/O 1 2 3 增强我们对商业地产的了解，为公司以后制定相关的政策提供准确的数据支持。 通过商圈调研对商圈品项、客流、租金等相关信息的了解，了解市场需求以及值得我们学习地方，知己知彼方能百战不殆。 商圈调研为以后我们的招商工作打下基础，为商家提供最专业市场分析。 锻炼员工的工作实践能力和执行力，对其中存在的问题进行分型和找到有效的方法进行解决。 4 1 2 3 杨家坪商圈简介 商圈交通 商圈重要商场 商圈范围 商圈位置 位于重庆第一大工业区—九龙坡区，处于九龙坡区政治经济核心区域 杨家坪中心步行商业区占地达18.9万平方米，街区面积5.5万平方米。该步行街以转盘为中心向长江路、石杨路、西郊路、杨九路四个方向延伸 27条主城公交线路，轻轨2号线横贯商圈，多条铁路与高速路穿过境内，长江上游最大深水货运港口 杨家坪地下商场、龙湖西城天街、 大洋百货、 正升.百老汇、重百、新世纪百货、立丹百货、富安百货 杨家坪商圈整体品项图表 商圈临街商业 商圈百货商业 商圈地下商业 杨家坪商圈特征 步行街以转盘为中心向长江路、石杨路、西郊路、杨九路四个方向延伸 龙湖西城天街、 大洋百货、 正升.百老汇、 新世纪百货、 立丹百货、 富安百货、重百 美侬地下购物街、杨家坪地下商场1-5期、嘉运地下商场、博浪地下商场 商圈临街商业特征 杨家坪商业步行街商业根据业态的不同和人流量的变化可以明显的划分为上段和下段。上段存在的业态为金融、大型超市、百货、大型快餐等，业态组合符合区域金融、生活中心的要求。下段业态主要满足附近区域及步行街人群日常消费的社区型商业业态，两段人流量存在明显的差异。 人流量：平均145人/分 取过往两边总值 步行街下段（百康年世纪门对面） 步行街上段（西城天街对面至转盘） 人流量:平均230人/分，取过往两边总值 杨家坪商圈临街商业品项比例图 商圈百货商业特征 1、杨家坪商圈的百货商场基本上没有针对特色经营的，都是比较大众化的，涵盖了老、中、青、少各个年龄层。富安、新世纪、重百的货品都是属于中档消费。立丹百货的商品一般是中低档次，因为在杨家坪最突出的中下档次的百货主要集中在美浓地下百货商场，低端消费集中在杨家坪地下商场。 2、根据重庆市各大商圈的百货分布及档次布局 经过比对分析，各大商圈的百货商家的档次布局均为高中低档互补，但杨家坪除了西城天街外，暂时没有一家经营中高档品牌的百货商场。杨家坪的交通四通八达、周边辐射区域宽广、人流集中、且人均平均入 名列重庆市第二位，但中高端消费者流失严重。 通过以上分析，针对目前杨家坪的消费现状引进中高档次同时具备一定经营特色的百货，能够防止商圈内部的消费外流。 杨家坪百货商业品项比例图 杨家坪商圈地下商业特征 杨家坪地下商场是最早依托人防工程建成的，占杨家坪地下商圈总面积的1/3左右，现有300多家经营户。目前是我市少数地下商业出现了新兴业态繁荣的情景，主要经营男女服饰、鞋类、皮具、饰品类等为主，但调查表明，显得“商品层次低、商品质量低、投入收益低、顾客流失量大”的低层次。 杨家坪地下商场一直采用保姆式物业管理方式，资源分散导致地下商场缺少核心竞争力。由于商场经营户各自为阵，商场难以根据市场环境变化引导商场经营中心和模式调整 美侬地下购物商场和嘉运地下购物商场档次脚地下商场稍高，主要经营男女装服饰、饰品、鞋、包等，经营情况良好，租金在200—450元/平方米。业态较为散乱，缺乏精品店和特色店。 杨家坪地下商业品项比例图 调研途径 调研技巧 1.网络调研法 2.电话调研法 3.人脉调研法 4.亲临调研法 以客户身份 以同行身份 5.综合调研法 1.向其他同行业了解，可以资源共享 2.了解商圈各类配套设施，身临其境感受 3.从客户口中了解调研目标信息 本次调研工作不足 1.团队的协作力还有待提高 3.在调研过程中遇到困难，个别组员有带有小情绪 4.调研结果不是很全面，未能达到尽可能的准确 2.调研抽样较少，得到的数据比较局限 未来调研工作改进 L/O/G/O