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基于共有产权的经济适用住房收益分配研究 摘要:在分析国外共有产权制度基础上,对我国共有产权的含义、本质及法律设定基础进行了探讨。通过设定共有产权,对经济适用住房的收益分配进行了研究,并通过西安市经济适用住房上市交易进行了实证分析。该收益分配制度对于经济适用住房产权创新,完善经济适用住房的退出机制及消除经济适用住房交易中的寻租牟利现象有着重要的作用。 :共有产权;经济适用住房;收益分配 ,驾围绕房地产所产生的一切社会和经济活动,实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。 003年《国务隙院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[X翦X]18号)指出,经济适用住房是具有社会保障性质的ǚ政策性商品住房,是我国住房供应体系的重要组成部分,阋也是实现住房保障的主要内容。经济适用住房对于缓解城槿市中低收入群体的住房压力以及构建和谐社会都起到了重匹要作用。经济适用住房上市转让时,按现行规定,政府要殇收回一定比例的土地价款,但收回多少、如何收回补贴收评益,因缺乏房屋产权依据,难以操作。有的地方虽然规定了“按成交额的10%缴纳地价款”,但在实践中出现了戾成交额难以掌控,售房者隐瞒实际成交价获利导致政,将昝会影响经济适用住房的建设和管理,甚至会影响到我国城葳市住房保障体系,而经济适用住房的产权是解决收益分配的基础。 1国外的共有产权制度 ,有一种共有产权的制度,该制度支持部分在市场上惨购房有困难的家庭,通过分步购买产权的方式,逐步拥有洗完全产权住房的一项政策。locAlHosT英国的“共有产权”住房,是政府对有一定购房支付能力,但又难杌以完全承担从市场途径购买住房的部分群体的一种资助。英国的共有产权,是指由“住房协会”与购房人共同拥有愈住房产权,购房人对“住房协会”持有的产权部分支付租逐金,在具备能力后,购房人可逐步购买“住房协会”持有沓的那部分产权。在其首期购买和逐步购买剩余部分产权的渭过程中,政府会给予一定的政策性优惠。这种共有产,有不同的政策设计。 :完全产权(sole╀ ownership)、联合产权(joint pr嫘operty)、共有产权(common prope退rty)和企业拥有产权(enterprise pr脎operty)。共有产权指两人以上按份共同拥有一宗介不可分割的房地产,产权人按份拥有房地产权益和承担责涔任。尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分,但喉利益上是可以分开的,而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益,另外,各产权人取得产权的时间和份额可慎以是不同的。大多数情况下,两人以上共同拥有房地产的喳权利 我国共有产权的设定 .1共有陴产权含义和本质 ,我国共有栩产权住房在少数城市已进行试点,但目前还没有正式在全礴国普及实施,还处在讨论、调研、试行阶段。 ,政府用于经济适用住房建设的媾财政性支出(主要是政府免收土地出让金、税费减半征收７和土地划拨出让的优惠),转化为投资,政府按投资比例篓拥有房屋产权和相应权利。 ,政府的补贴也应视为政府的投资慌,这类住房的产权也应是政府与受助购房人的共有产权。螈在实践中,政府拥有的这部分产权可以授权住房保障机构兑持有并行使相关权利,政府和受助者按规定共同申请领取懑《房屋共有权证》,同时,对产权共有人的权益进行界定。 ,坚持经济适用住房的娘双重性质,实现保障性与商品性的有机统一。从这一意义‰说,共有产权制度在本质上是通过经济适用住房所有权权悃能的动态组合,成为经济适用住房作为“具有保障性质的钡政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用住房咯产权所有与所有房屋产权一样,具体在经济和法律关系上悫主要体现房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。这些权利根据所有人的意志、目标和通过这些权利弘在不同条件下的不同组合形式,可以体现出经济适用住房保障性和商品性的统一。 .2共有产权设定的法律基屦础 ,一处房产法律只承葭认一个所有权,但一个所有权可由一个民事主体所独有,坑也可以由两个或两个以上的民事主体所共有,这为共有产┸权制度奠定了法律基础。《中华人民共和国民法通则》第莆七十八条规定: “财产可以由两个以上的公民、法人共鲁有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自蟹的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对谑共有财产享有权利,承担义务。按份共有财产的每个共有懋人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其丸他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”这条规定有四层含义,基本,一是蛳政府作为法人可以成为经济适用住房的共有人;二是政府柬按投资额可以成为经济适用住房的按份共有人,并按自己有的份额享有权利,分担义务;三是政府和受助购房人都可觅以根据具体情况对自己拥有的经济适用住房产权额作出处％分;四是处分经济适用住房时,政府和受助购房人都