国家对房地产业调控政策分析.docVIP

国家对房地产业调控政策分析 　　摘要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，事关国民经济和社会发展全局，与经济社会健康发展关系十分密切。同时，房地产市场也存在诸多问题，如市场管理体系不完善、市场运行机制不建全等，因而需要国家进行宏观调控。 　　关键词：宏观调控 政策 房地产市场 　　一、我国房地产近年来的发展现状 　　房地产业素有永远的朝阳产业之称，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。其发展趋势呈现以下特点： 　　1.近年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之，市场化程度也日益提高。进入20世纪90年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。 　　2.房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。房地产行业是一个资金密集型的行业，一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。 　　3.房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展。保持企业的长久生存和发展也即可持续发展问题，随着市场竞争的日益激烈和外部环境的急剧变化，正越来越受到企业家们的关注。拥有个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。 　　4.民营经济在房地产领域中迅速崛起，其他有实力的集团也纷纷进军地产业，群雄逐鹿的时代已经来临。近年来，随着房地产市场的逐步复苏，??之房地产行业的平均利润较其他行业来说，还属较高。因此，吸引了民营经济和股份制经济的大举进入，民营经济发展迅速，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，大有国退民进的趋势。在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。 　　二、国家对房地产进行调控的必要性 　　1.房地产市场具有的特殊性，其特殊性如下：房地产市场是非均衡的市场，不仅受城市人口、城市区位、城市基础设施、城镇人均可支配收入等条件的制约，而且受银行信贷利率和土地、建筑材料、劳动力等价格以及相关税费等的影响，还在很大程度上受到社会预期的影响；房地产市场存在自身盲目性，由于房地产产品单件生产，自然差异、物理特性和区位空间差别都很大，因而房地产交易通常是差别定价，个别成交。在房地产市场的交易中，资产的价值是不连续的，房地产投资者无法获得及时、准确的价格信息；房地产市场存在经济周期性，房地产业作为国民经济重要的产业组成部分，必然受到宏观经济周期性波动的决定和影响，房地产市场在一个波动周期内，会呈现出上升期长、下降期短的规律性。 　　2.房价的过快增长导致了经济体过热，会出现大量的问题： 　　首先，房价上涨过快首先会压迫居民的生活。当房价上涨幅度处在人们可承受的范围时，它能刺激人们从事生产劳动和增加储蓄的积极性。但是，当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性；其次，房价过快上涨会造成土地资源的低度利用。房价过快上涨首先会引起房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨。伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，结果，土地作为基本生产要素不仅没有被有效利用，反而出现了大量闲置；再次，房价过快上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品。在房价稳定的情况下，对房屋投资无利可图。但是，房价一旦出现过快上涨势头，它的投资与投机价值就会凸现，从而导致大量投资性或投机性需求；最后，房价过快增长还会加剧社会财富分配和占有的两极分化。在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；另一方面，那些具有房产投资甚至是投机能力的人，则可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价，这样两种截然相反的发展趋势无疑会加剧社会不同阶层之间财富分配和占有上的巨大差距，进而引起社会资产拥有的两极分化。 　　出于以上原因，国家必须进行宏观调控，以求使房地产市场健康稳定的发展。 　　三、国家对房地产进行调控的可行性