房地产业宏观调控政策对沈阳房地产市场影响研究.docVIP

房地产业宏观调控政策对沈阳房地产市场影响研究 　　【摘要】房地产业作为沈阳市国民经济的支柱产业，为沈阳市的经济发展做出重要贡献。2005年至今，经过紧缩、宽松、再紧缩的宏观调控政策后，沈阳市的房地产市场正朝着健康可持续的方向发展。本文主要从房价收入比、市场供需情况、房地产价格、房地产开发投资和房地产抵押贷款等方面剖析宏观调控政策对沈阳市房地产市场的影响，并从四个方面对沈阳市将来进行宏观调控提出措施建议。 　　【关键词】房地产业；宏观调控政策；沈阳；房地产市场 　　1.引言 　　2010年房地产投资建设快速增长，商品房供销两旺，开发投资、商品房施工和销售均创历史最高纪录。为认真贯彻落实国家有关房地产市场调控一系列政策措施，沈阳市加大了房地产市场调控力度，先后出台了限购、控制房价等具体政策措施，确立和完善了保障性住房建设目标和工作体系，积极推进保障性住房建设，确保房地产市场平稳健康发展。目前，沈阳房地产市场运行总体上朝着遏制投机投资、稳定房价的调控目标发展，商品房供应较为充足，价格较为合理，商品住房的绝对价格在全国主要城市中仍处于较低水平。 　　2.房地产业宏观调控的必要性分析 　　由于我国房地产市场起步较晚，市场监督机制不健全，在这样的环境下，宏观调控便显得尤为必要。经过多年的努力和探索，房地产业宏观调控积累了一定的成功经验，也取得明显成效，但是，这些成效还是阶段性的，加强和改善宏观调控任重道远。这主要是因为： 　　2.1房地产业的关联度高，对国民经济的稳定发展至关重要。房地产业作为国民经济的支柱产业，其在国民经济中的地位极为重要，而其较高的关联性，使得其对经济发展的贡献性较强。由于我国目前经济基础相对薄弱，经济发展模式相对粗放，在今后相当长的一段时期内还需要依靠房地产业的强带动性，因此，通过加强对房地产市场的有效调控，完善市场规则、建立健全市场运行机制，可以有效地促进国民经济的协调发展［1］。 　　2.2房价过高超出了广大居民的购买能力，不利于社会安定与和谐。 　　（1）目前，我国房地产市场存在投机者???房、房地产开发商捂盘惜售、违规认筹等不良现象，使得部分地区的房地产价格已经严重背离其价值，呈现明显的房地产“泡沫”，大大超出了居民的购买能力。尤其是在一线城市的房地产市场，这种现象更加严重。 　　（2）房地产作为商品，除了具有商品本身的特性外，还兼有很多公共物品的属性，房地产作为人民生活必须的商品，由于资本的逐利性、市场机制的非均衡性及法制体系缺陷等问题，单凭市场调节难以实现社会保障的公平，因此需要政府的宏观调控对城市的低收入者提供帮助和保护。 　　2.3加强宏观调控是房地产业自身健康发展所需要的。由于社会供求受市场机制以及其他因素的影响，社会主义市场经济条件下经济运行会出现周期性波动是客观存在的，必须通过加强宏观调控来加以调整。房地产业的过快发展、盲目发展会给国民经济带来严重的危害。上世纪八十年代末日本的房地产泡沫给日本带来了长达二十年的经济低迷期，而我国上世纪九十年代海南、北海等地的房地产泡沫也给当地经济发展带来了长时间的负面影响，直到本世纪才基本消除［2］。 　　3.2005年以来房地产业宏观调控的措施 　　3.1政策紧缩的阶段（2005年～2008年8月）。 　　（1）本轮政策的重点是围绕抑制房地产投资过热，抑制房价持续上涨的势头而展开。其目标在于促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长幅度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，同时抑制房价持续上涨的势头。主要采取了货币、财政（税收）、土地等政策，调控方式愈加成熟，同时强化了保障性住房建设，从而保证了国内经济的基本稳定［3］。 　　（2）金融政策主要包括：提高存款准备金率；控制房地产贷款规模；扩大贷款利率的浮动范围；提高房地产开发项目（不包括经济适用房）资本金比例；提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率；提高个人住房抵押贷款的首付比例等。 　　（3）土地政策主要包括：清理整顿各类开发区；对经营性土地使用权出让严格执行“招、拍、挂”制度；限制高档物业用地的审批和使用等；要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作；“国土督察制度”提出国家直接进行各省市土地审批利用的严格督导；利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为，二手房征税则进一步体现了中央鼓励自住需求，进一步抑制投机和投资需求的决心；限制外资购房以防止外资炒作土地、保障金融安全。 　　3.2政策宽松阶段（2008年9月～2009年12月）。 　　（1）由于国际金融危机与上一轮宏观调控（紧缩房地产）政策效应的叠加影响，从2008年8月起，我国房地产市场（尤其是一线城市）出现了明显的下滑。于是，国家和地方政府“仓促地”