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基于经济周期变化房地产信贷风险研究 　　摘要：房地产信贷风险是银行诸多信贷风险中的一种，在不同的经济周期变化阶段，存在的房地产风险也不相同。本文就经济周期的不同阶段对房地产信贷风险的影响，对经济周期变化下的房地产信贷风险规避措施进行分析，以期促进房地产业的健康发展。 　　关键词：经济周期；房地产；信贷风险；措施 　　1.前言 　　随着市场竞争机制的不断完善和发展，我国的银行信贷业务也取得了较大程度的提高，从一开始的政策性信贷业务，逐渐的转化为商业性信贷业务，对社会资金的融通，和企业的发展具有重要的意义。并且在房地产市场的不断完善下，房地产受到商业银行的支持力度也在逐渐的加大，但由于房地产极易受到经济周期变化的影响，在经济周期发生变化时，房地产信贷业务也处于变化当中，这便加大了信贷业务的风险。 　　2.经济周期的不同变化阶段对房地产信贷风险的影响 　　2.1经济周期处于经济扩张阶段的房地产信贷风险 　　当经济周期处于扩张阶段时，由于社会生产规模的扩大，需求和投资均处于旺盛时期，就业人数不断攀升，呈现繁荣的经济景象。在这样的情形下，借贷人和房地产的抵押风险均会发生变化。处于经济扩张时期的房地产开发商所面对的局面是房地产价格水平的提升和较大的需求，企业利润相应增加。但对于购房者而言，在社会生产规模不断扩大的基础上，大多的企业更多的倾向扩大生产，企业雇员增加，平均工资水平也随之提高，居民的可支配收入增多[1]。因此，经济周期处于扩张阶段时，居民收入水平和房地产的财富均成增长的趋势，外加人们对未来经济走势的良好预期，这一经济周期阶段的商业银行房地产信贷风险相对降低，同时商业银行所面临的房地产抵押信贷风险也会有所降低，但存在潜在的信贷风险。 　　2.2经济周期处于顶峰转折点时的房地产信贷风险 　　经济走势具有周期性，对于持续扩张的经济走势，当达到一定的程度时，便会出现转折，并且其转折点的到来具有不连续性和突发性，给经济主体的预期往往会带来重大的影响。在经济顶峰到来时，通常会出现房地产市场和股票市场下跌的经济现象。同时在经济扩张时期的狂热投机气氛会逐渐的转向低迷，总体的经济走势处于悲观状态。 　　2.3经济周期处于收缩阶段的房地产信贷风险 　　在经济周期中的经济收缩阶段，逐渐积累的房地产潜在信贷风险，已经成为现实风险，借款人的风险、房地产的抵押风险，以及商业所面临的潜在风险均发生变化。处于经济收缩阶段的房地产信贷，由于居民可支配收入和房地产价格水平的下降，同时人们对经济走势的悲观预期，商业银行将会面临借款人信用水平下降和违约风险升高的情况，致使信贷风险提高[2]。由于受经济收缩的影响，商业银行的房地产信贷规模也在逐渐的缩小，房地产交易量也在持续减少，致使商业银行通过处理房地产抵押物来获取贷款本息的几率也逐渐的减小，房地产抵押风险增大。但也由于房地产信贷规模的缩小，外加由部分信贷风险引发的损失和不良债权，这一时期的潜在房地产风险呈现下降趋势。 　　3.基于经济周期变化的房地产信贷风险防范措施 　　3.1商业银行需要把握经济周期和国家政策 　　房地产业在我国的经济发展中具有重要的作用，对总体的经济走势具有重要的影响，同时经济周期变化和国家的调控政策对房地产造成的影响也较大。所以商业银行对房地产业信贷业务的进行，不仅要注重业务本身的经济效益，还需要对国家的调控政策实时的把握分析，及早制定预防策略，降低风险。近年来的房地产业在次贷危机后，经过我国宏观政策的调整，以及大量国际投机资本的涌入，致使房地产业资金受到更多的青睐，但也直接致使房地产大量泡沫经济的存在，尤其是不合理高房价的存在，积累了较多的潜在风险[3]。与此同时，政府为排除房地产中的泡沫经济，出台较多的宏观调控政策。但在宏观调控之下，若是房价在大幅度的回落，便会导致房地产的投资热情减退，并增加借款违约者，无疑将会对商业银行造成极大的冲击。 　　在这一形式下，银行应对房地产信贷采取结构调整和总量控制的措施。需要对国外和国内的经济形势进行密切的关注，对房地产业的转折点和宏观经济走势进行较为准确的判断，和政府建立起合符规范的信息沟通平台，确保能够对房地产信贷政策进行及时的调整，主动规避由经济形势变化带来的风险。在把握经济走势的基础上，需要合适的控制房地产信贷总量，对银行本身总体能够处理风险总量进行客观的评估，进而确定商业银行在房地产中所能接受信贷总额，规避经济周期变化带来的系统风险影响[4]。此外，还需要对房地产的信贷结构进行积极的调整，将房地产信贷风险控制在一定的范围内，再进一步的拓展房地产信贷业务。将信贷业务的重点放在投机成分较低，并且房价较为平稳的城市，对区域结构实施调整，逐步发展向房价合理、经济发达的二、三线城市。 　　3.2促进银行对房地产信贷业务的专业