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养老地产叫好又叫座不多 　　作为新兴市场，养老地产领域本来充满希望。但若不能真正满足养老需求并采用有效的商业模式，这个市场也可能令投资者失望。因此，梳理格局，看清趋势，对投资者来说尤为重要。 　　随着中国持续发展、老年人口的急速增长、家庭组织结构的变化以及财富的增加，中国的养老服务出现了一系列的变化，“养老住宅市场”日渐升温。市场上针对高端养老服务涌现出许多商业模式，却鲜有公司能够成功地把握并占据高端养老服务的市场需求。 　　作为新兴市场，养老地产领域本来充满希望。但若不能真正满足养老需求并采用有效的商业模式，这个市场也可能令投资者失望。因此，梳理格局，看清趋势，对投资者来说尤为重要。 　　在养老服务市场中，农村养老院和农村福利院针对低端市场；大多数养老机构，比如城市中的养老院和福利院，在养老住宅市场中处于中端水平；只有很少一部分是高端的养老机构。 　　养老机构的入住率根据定位有所不同。中端养老机构往往有很高的入住率，因为他们大多部有比较新的硬件和设施，服务齐全，而且收费价格基本能被大多数中等收入家庭所接受。高端养老机构的入住率在一、二、三线城市中部是最低的，这主要是由于高端养老机构的收费、选址和服务的错位所致。 　　现有的高端养老服务机构往往使用租凭模式，这与客户的需求表现不相符合。相比较于高额的月租金或会员费，消费者更偏好拥有住宅。同时，许多高端养老机构位于郊区，这让很多想住在家庭与朋友附近的老人不愿入住。此外，一些高端养老机构没有很好的医疗设施，而医疗服务恰恰是老人选择养老服务的关键因素。 　　五大模式打擂台 　　根据对客户需求和市场趋势的分析，我们归纳了五种针对高端养老住宅市场的商业模式和服务配置。 　　样本1 　　高端养老院 　　高端养老院一般在城市中，且大多只提供群体居住。这些机构主要针对健康的老人，但也接受一些需要辅助生活照料服务或者全天医疗护理服务的老人。 　　和一般养老院一样，高端养老院提供的是群体居住服务，老人们需要共用一些设施（如卫生间等）。这种养老院的??模一般较小，养老院的所有者通常能自行运营。此外，尽管部分高端养老院提供基础医疗服务，这些养老院一般临近市区，所以不需要单独建立一个附属医院。 　　通过调研和分析后发现，不同机构的入住率有着显著差别。这主要是由于养老院所在的地点、收费和提供的医疗服务的不同所导致的，能够提供护理和医疗服务的机构通常比无法提供服务的机构入住率高。 　　太申祥和是北京第一家高端养老院，且被普遍认为是这个模式的成功典范。它最大的优势在于提供独特的中医服务，同时其价格的合理与优质的服务也广受好评，现在老人们需要排队才能入住。 　　样本2 　　综合老年社区 　　综合老年社区主要针对能够独立生活的老人，不过也会有专门的区域为老人提供护理服务。作为一个社区，这些养老机构通常是由独立的生活区域及一系列生活配套设施构成，包括配套的超市、邮局、银行等，因此综合老年社区需要众多提供不同服务的外部供应商。此外，这些社区一般设立在医院附近或者内部就有医院。 　　尽管综合老年社区提供最全面的服务，但是其入住率大多处于中下水平。这是因为大多数此类社区位于郊区且收取高额会员费或租金。 　　这种商业模式中也存在比较成功的例子，这需要开发商能够采用出售的模式吸引以投资为目的的买家，或者在地域和医疗服务上有优势。事实上，运营机构往往比较亲睐出租模式，而有些运营机构则由于土地性质问题无法出售只能采取出租模式。但分析表明，如果采取出租模式，在平均50%入住率的前提下，需要10到15年才能收回投资。 　　亲和源老年公寓是上海第一家，也是目前唯一一家提供全方位服务的综合老年社区。亲和源社区中有一家医院，因此社区的设备和服务，特别是医疗服务被认为是符合高端标准的。不过亲和源社区位于郊区，而且收费很高，致使其入住率没有达到100%。 　　样本3 　　社区配套老年公寓 　　这是一种房地产开发商正在进行试点的商业模式。这个模式为希望能和子女住得较近且能够独立生活的老人提供公寓。社区配套老年公寓的房屋设计和一般公寓相似，不过更加适合老年人居住；此外这个模式和一般的房地产项目一样只进行出售。到目前为止，只有一个应用这种商业模式的项目，不过其入住率非常高。 　　唯一的社区配套老年公寓是位于昆山的绿地21城孝贤坊。不少消费者出于对抗通胀或资产升值的考虑购买老年公寓，使得孝贤坊取得了很高的出售率。尽管投资者发现这个商业模式是可行的，但鉴于更高的建筑成本，开发商可能无法获得高于正常房地产项目的利润。 　　样本4 　　度假疗养院 　　位于旅游胜地的度假疗养院为能够独立生活的老人提供旅游化的住宅。这些度假疗养院一般位于风景优美的旅游胜地，目标群体为健康且喜欢旅游的高收入老人。 　　这