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基于SD模型外部环境对房地产企业财务风险影响实证研究 　　摘要：截止到20t3年前2个季度为止，房地产行业一直备受国家宏观调控政策的关注。先后出台的政策使得房地产行业外部环境发生重大变化，房地产企业控制财务风险能力成为企业生产发展的重点。拟从分析房地产企业外部环境为视角，分析房地产企业财务风险成因，将房地产企业外部环境风险量化，运用SD模型构建外部环境与财务分析的互动关系，并得到直观的因果图。根据结果图，增加相关变量，得出主要影响因素。最后提出有关房地产行业的政策建议。 　　关键词：房地产企业；外部环境；财务风险 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 　　2011年下半年以来，国家为了稳定房价，出台了一系列政策控制房价如：提高银行存款准备金率、居民限购政策、房产税政策、提高一手房的首付比率等。在这一系列严厉的政策下，房地产企业面临破产危机。??京住建委报告显示：北京市有473家房产企业不能申请延续工商执照注销。武汉房管局报告显示：武汉在册的房产开业企业减少近15.4%。四川省建设厅报告显示：四川共有423家房产企业不能办理延续手续注销开发资质。从2011-2012年，全国主要城市的房地产企业大量破产，房产企业自身经营不善有不可推卸的责任，但是房地产企业外部环境不断变化也是重要的影响因素。目前，大部分文献仅关注企业内部因素，忽略外部环境变化的影响。对于受国家调控的房地产行业来说，这是片面的。鉴于此，本文在借鉴了国内外相关研究的基础上，分析外部环境对企业财务风险的影响关系，然后对外部环境进行汇总、分类，并利用SD模型构建外部环境与财务风险的关系，得出因果图。最后，进行政策调控实验，根据模拟的结果为房地产企业的健康发展提供参考建议。 　　1、外部环境对房地产企业财务风险的影响 　　外部环境和房地产企业财务风险的关系可以从房地产企业的筹资及运营2个方面进行分析。首先，对于筹资活动，房地产企业由于其所属行业的特殊性决定了它不可能仅仅依靠自有资本满足其自身对资金的需要。因而在开发、经营过程中避免不了需要从外部筹集资金。对于房地产企业，其在前???开发过程中对资金的需求无疑是最大的，因此筹集资金过程中利率的影响对房地产企业财务风险有着较强的作用力。国家通过政策性的调控，限制房地产企业的过渡扩张，提高贷款利率，将大大升高房地产企业的财务风险。其次，对于营运活动，房地产企业为建造商品房而取得的土地使用权占用的资金无疑是巨大的。占用资金量过大将影响房地产企业的资金周转率和资金利润率。另外，在房企开发过程中对钢材等原材料的需求及相互关联企业间的债务往来，在极大程度上也影响着房地产企业资金的利用率及应收账款的回收率。因此，房地产企业外部环境对财务风险的影响是毋庸置疑的，对于房地产企业外部环境对财务风险的影响，如图1所示。 　　2、外部环境对财务风险影响的实证分析 　　（1）模型的选择。系统动力学是研究信息反馈系统的学科，很适合研究外部环境对房地产企业财务风险的影响。系统动力学内生观点认为：系统的行为模式与特征主要取决于其内部的动态结构与反馈机制；系统在内外变量和制约因素的作用下以一定的规律发展。因此，要想运用系统动力学分析，首先要辨识、描述企业财务风险系统的系统结构，在此基础上研究财务风险系统结构与外部环境的之间的关系。 　　（2）模型指标的选择。房地产企业外部环境的构成因素众多，而且各种外部因素相互作用形成复杂的关系，在考虑房地产企业的财务风险时，既不能只考虑企业内部因素，也不能将内部、外部所有的因素都考虑进来。根据国内外学者的研究，本文拟以房地产企业内部环境受外部环境影响最大的经营和筹资活动为切入点，从相互作用的房地产企业内部自身和外部环境两个方面探索影响房地产企业财务的主要因素。从房地产行业的主要方面来看，资源是稀缺的，在供给一定的情况下，需求增加，导致价格上涨。在一定的时期内，土地和建材供给是基本不变的，而房地产企业竞争激烈，需求增加，这将导致土地和建材的价格上升，房地产企业的开发成本增加。在供给一定的情况，需求决定商品价格。在一定时期内，房屋的存量是不变的。可以视为房屋供给一定的，消费者需求直接影响房屋的价格，影响房屋的销量，这也会影响到房地产行业的生命周期。在房地产行业的次要方面上，宏观方面的利率因素会影响房地产企业的筹资方式；微观层面的相关企业的信用也会影响应收账款的回收率。这些都影响房地产企业的现金周转能力，改变资本结构，从而增加房地产企业的财务风险。 　　基于以上的分析，本文将房地产企业外部环境风险分成资源风险、行业竞争风险、行业生命周期风险、信用风险、利率风险5个类型。对于上述5个风险维度的具体评测，拟采用定性和定量相结合的方法对外部环境的指标体系进行构建，以保证结果的准确性。①资源风险。资源风险是指