青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书20825DOC.docVIP

青岛即墨香根温泉项目 规划设计任务书 目 录 1 .项目概况 2 2 规划设计的基本原则 4 3 规划设计要求 7 4 设计成果要求 26 5 设计时间计划 27 .项目概况 项目区位 本项目位于青岛即墨温泉镇，属于青岛“五区五带 ”规划中的东部度假旅游区，区域内有独特的温泉资源，并已形成相对成熟的低密度物业氛围。本项目地块距离青岛流亭国际机场30分钟车程，由滨海大道到达青岛市区仅需45分钟车程，交通较为便利。 01—项目区位图 项目用地范围及规划指标 项目总规划用地145341平米， 218亩，地块西北高、东南低，呈坡地，落差较明显。 规划指标： 容积率：0.8-1.0，绿化率≥45％ 建筑限高：24米 红线图（另行提供） 项目四至 东至泉海路 北至大田路 南至绿地及水面 西至绿地 道路交通 东侧紧邻泉海路，双向4车道。 北侧紧邻大田路，双向4车道。 周边环境 项目周围开发大量别墅项目，已经形成相对成熟的低密度物业氛围，有基本完善的度假配套设施，如高尔夫球场、滑雪场及温泉疗养院，地块南侧有大面积绿地及水面，自然资源较好。 规划设计的基本原则 项目定位 项目形象定位 中央别墅区·情景花园小镇； ：项目价值点诠释 以欧洲花园小镇形成差异化形象 追求产品创新 产品定位 1、小独栋别墅； 价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值； 产品点：充分体现居住感受的升级，突出独栋别墅感，做足低密度感受。 2、花园洋房； 价值贡献：提高容积率，与低密度产品更好融合； 产品点：做足产品品质，体现洋房特质居住感受。 总体规划 规划原则 整体布局原则：体现“小镇生活”的社区规划，突出小区的低密度意向。 以小镇中心集中示范小镇生活意向； 所有产品及景观设计均须体现小镇风情感； 为保证整体低密度意想，别墅产品的占地面积须达到50%以上； 遵循资源倾斜原则：在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小的位置布置别墅产品； 住宅设计的朝向要求：尽量采用正南向布局，结合坡地地形设计建筑空间形式。 项目内部景观以降低建筑密度感，体现小镇风情为原则，外部景观考虑对项目边界建立及提升项目形象的作用。 人防、消防、日照间距等要求按照国家和青岛市有关法规进行，人防考虑于地下停车结合。 经济技术指标 产品类型：小独栋别墅，花园洋房，配套公建 经济技术指标建议： 项 目 规划指标 　 建筑面积比例 用地面积(㎡) 145341 　 容积率 0.87 地上面积/用地 规划建筑面积 149488 　 100% 地上面积 126258 　 地下面积 23230 　 住宅面积 146488 　 98% 1.小独栋别墅 62964 　 42.1% 地上 47984 　 32.1% 地下 14980 平均70平米/户 10.0% 2.花园洋房 83524 　 55.9% 地上 76774 　 51.4% 地下 6750 平均40平米/单元 4.5% 商业面积 3000 　 2.0% 地上 1500 　 1.0% 地下 1500 　 1.0% 规划设计要求 总体要求 用地性质：住宅用地 总用地面积： 地块占地145341平米 容积率：0.8-0.9 规划建议： 小镇中心建议以广场为中心，以会所及钟塔为建筑统领，与花园洋房共同围合成为建筑尺度适宜的聚集场所； 小镇中间建议布局在泉海路与大田路的交汇处，结合小区步行入口设置； 在泉海路和大田路各设置一个车行入口； 花园洋房建议靠近项目东侧和北侧临路部分，便于对外建立项目丰富意想，并起到阻挡噪音，建立别墅私密性作用； 项目物业功能分区建议 06—项目物业功能分区示意图 住宅产品建议： 本项目总体产品配比建议 注：总体户型面积、比例，可以根据销售情况，在后期进行一定的调整。 产品类型 占地面积 占地面积比 容积率 建筑面积 户型面积 套数 套数比 小独栋 79973 55% 0.6 47984 200 33 3% 220-240 180 17% 花园洋房 63979 44% 1.2 76774 48365 120-130 87 8.5% 110 87 8.5% 100 87 8.5% 90 87 8.5% 130 87 8.5% 28409 80-90 252 24.5% 50-60 127 13% 商业 1454 1% 1.5 2181（地上） - - 合计 145406 100% 0.87 126939 —— 1027 100% 小独栋 布置于社区内侧，景观资源较好，远离道路噪声污染小； 户型