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房地产企业涉税详解 税——指政府为了维持其运转以及为社会提供公共服务，对个人和法人强制和无偿征收实物或货币的总称。 “税”的概念及构成要素 税的构成要素 纳税义务人 又称“纳税主体”，是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。解决的是对谁征税的问题。 征税对象 又叫课税对象、征税客体，指税法规定对什么征税，是征纳双方权利义务共同指向的客体或标的物，是区别一种税与另一种税的重要标志。 税目 是在税法中对征税对象分类的具体征税项目，反映征税的具体范围，是对课税对象质的界定。税目体现征税的广度。 税基 又叫计税依据，是据以计算征税对象应纳税款的直接数量依据，它解决对征税对象课税的计算问题，是课税对象的量的规定。 税率 指对征税对象的征收比例或征收额度。税率体现征税的深度。 “税”的种类及分类 我国目前共有19个税种，按照税法征收对象的不同，可分为对流转额课税的税法，对所得额课税的税法，对财产、行为课税的税法和对自然资源课税的税法。 流转税类 增值税 主要在生产、流通和服务领域发挥调节作用 消费税 营业税 关税 资源税类 资源税 调节因开发和利用自然资源差异而形成的级差收入 土地增值税 城镇土地使用税 所得税 企业所得税 调节生产经营者的利润和个人纯收入 个人所得税 特定目的税类 固定资产投资方向调节税（暂缓征收） 为达到特定目的，调节特定对象和特定行为 筵席税 城市维护建设税 车辆购置税 耕地占用税 烟叶税 财产和行为税类 房产税 对某些财产和行为发挥调节作用 车船税 印花税 契税 新建商品房不同环节涉及的税种 拿地阶段——契税 税项 征税范围 减免和优惠 计税依据 税率 计算方法 契税　 1、  国有土地使用权出让； 有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。 1.国有土地使用权出让、土地使用权的出售、房屋买卖，为成交价格；（即转移合同确定的价格） 3％－5％ 应纳税额 = 计税依据 × 税率 2、  土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 2.土地使用权的赠与、房屋的赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； 3、  房屋买卖；（含抵债、股权投资、翻建） 3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 4、  房屋赠与； 5、 房屋交换； 4.出让土地使用权，以承受人支付的全部经济利益作为计税价格。对“招拍挂”承受的，按土地成交总价款计征，不得扣除其中的土地前期开发成本。 6、 承受国有土地使用权支付的土地出让金。 税项 征税范围 减免和优惠 计税依据 税率 计算方法 耕地占用税 用于建房或从事其他非农业建设征(占)用的国家和集体所有的耕地(占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地)。 1.部队军事设施用地；（免） 2.铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；（减按2元每平方米） 3.学校、幼儿园、敬老院、医院用地（免） 4.农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税 1.以县为单位（a以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为10元至50元； 2.人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为8元至40元； 3.人均耕地在2亩至3亩（含三亩）的地区，每平方米为6元至30元； 4.人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为5元至25元。 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的５０％。农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收 贵阳市耕地占用税每平米平均税额约40元 以实际占用耕地面积为计税依据，定额征收 应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率 拿地阶段——耕地占用税 税项 征税范围 减免和优惠 计税依据 税率 计算方法 印花税　 1.各种合同 1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本 2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据； 3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同； 4.无息、贴息的贷款合同； 购销、技术和建安（0.3‰） 商品房销售合同、土地使用权出让（转让）合同，按所记载金额的0.5‰贴花 应纳数额=应纳税凭证记载的金额