房地产私募基金样稿好文档.pptVIP

* 股本房地产基金 (Equity REITs) 投资形式：直接投资房地产市场 主要收入：租金 按揭房地产基金 (Mortgage REITs) 投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭 主要收入：利息 混合房地产基金(Hybrid REITs) 上述两种基金的混合物 私人地产基金(Private REITs) 非上市或场外交易的REITs REITs的种类 据资料显示，REITs拥有较投资政府债券更高的收益率，例如在美国，投资REITs的平均收益率约6.7%，而投资美国十年期国债券的平均收益率为约3.7%；在日本及新加坡，两者的平均收益率差距同为4%。 REITs的投资收益 * 4. 2 REITs的发展历程 REITs最早出现于60年代初期的美国，此后得到日本、英国等国家争相仿效。 经过近10年的发展，在70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资基金开始出现衰落， 随着税收法案的修订和有关限制的放宽，在80年代再次回升，资产价值不断增长。 截止到2003年11月，全球已有18个国家和地区制定了REITs的相关法规。美国和澳大利亚目前是世界上REITs发展规模最大的两个国家。以美国为例，美国REITs在证券市场中的比重日益上升，已有超过3000亿美元的市值。 REITs进入亚洲是本世纪的事情，但是登陆亚洲后，近几年来发展非常迅速。2002年第一个REITs产品在新加坡上市，当时仅3亿坡币，仅3年时间，已达到95亿坡币，三年增长了30倍。 * 4. 3 REITs与集合信托的区别 信托 房地产投资信托基金 品种 柜台式交收 证券化信托产品 挂牌交易的房地产投资信托 资产 开发性项目居多 已建成的收益性资产组合 借款 禁止 资产的45% 估值 要求松散 强制性， 年检及高度专业性 年收益 一般固定 可变的，但收益90%必须用于分配 发起人 银监批准及监管的信托公司 有牌照资格的资产管理人 公司管治 以信托公司为主体 在持牌制度下，由证监会立法监管、独立的资产管理公司、信托监管人和核数师分别各行其职 投资人控制 被动参与 经独立的信托持有者,投资者可以积极参与 监管主体 人民银行 证监会或金管局 地理资产风险: 资产价值风险 现金流风险 退出风险 执行风险 项目单一 适度 中等 高 中等： 缺乏第三者监管 无限制 适度 中等 低 低 ：多层监管 交易成本 高 低 投资者 机构主体 分散，零售和机构 流动性 受限于柜台交易(OTC) 高度流动 市场规模 小（５０份） 无限制 * 4. 4 国外房地产投资信托基金（REITs）基本情况 1、美国的REITs 历史和发展 REITs在上个世纪60年代首次在美国出现，经过10余年的发展，在70年代达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，REIT开始出现衰落。后来随着税收法案的修订和有关限制的放宽，使得房地产投资信托的避税优势得以发挥，并且REITs不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，REITs从80年代开始再次回升，资产量不断增长。今天在美国约有180个REITs在证券交易市场挂牌上市，总资产达到3750亿美元。 法律核心规定 REITs须有股东人数与持股份额方面的限制，（比如：前五大(或以内)股东不可持股超过五成），以防止股份过于集中； 75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75％的总收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得； 不能拥有其它REITs子公司20%的股票； 每年90％以上的收益要分配给股东； REITs不属于应税财产，免除公司税项，避免了双重纳税 * 美国REITs投资的资产类型 依据2001年美国REITs协会统计， REITs投资的各类型比例为零售20.1％、住宅 21.0％、工业区或办公室33.1％、特殊类型2.3％、医疗中心3.8％、仓库 3.6％、多样化8.5%、抵押1.5%、公寓/游憩6.1％。 在过去30年间，REITs的表现大大超出了其他大部分主要的市场基准收益，而且波动也很小。下表为1972-2002年间，各种指数的年综合收益率比较。 美国REITs的盈利比较 指数 收益率％ 道琼斯工业 7.26 Nasdaq 综合 7.97 Sp 500 10.68 权益型REITs 12.35 * 2、日本的REITs 简 介 日本的REITs与美国的不同，它的信托财产不是资金而是土地及房产，它是以管理和出售土地房屋为目的的信托。 在日本，REITs有两种型态：一是公司型态，所发行的证券是投资凭证；另一种形式是称为契约型，可以想象成是基金的形式，发行受益凭证(beneficiary certificates)；两类都可以在东京股票交易所