地方政府在棚户区城中村改造中实践经验研究.docVIP

地方政府在棚户区城中村改造中实践经验研究 　　一、贵阳市棚户区城中村基本情况 　　根据贵阳市总体规划（2011-2020年版），中心城区为1230平方公里，经摸底调查，共有棚户区城中村地块282块，占地面积84.40平方公里。从现状看，棚户区、城中村及周边零星旧城改造用地混杂、相互交织、无明显界限，呈现环境脏乱差、建筑破旧、设施落后等状况。 　　二、棚户区改造主要做法、困难及成效 　　（一）主要做法 　　一是坚持政府主导与市场化运作相结合的原则；二是坚持以人为本，合理补偿与安置的原则；三是坚持民生优先、安置先行、和谐发展的原则；四是坚持政策连续有效、利民惠民的原则；五是坚持以区为主、市区联动的原则；六是坚持统一规划、配套建设的原则；七是坚持土地收储与经营性开发相结合的原则；八是坚持区别对待，改造与改善相结合的原则；九是坚持依法运作，保持社会稳定的原则。 　　（二）取得的成效 　　到目前为止，已开工花果园、五里冲、白金片区、渔安安井等121个棚改项目，累计投资600亿元，改造棚户区城中村居民5.8万户，改造面积2280万平方米，惠及20.3万人。 　　（三）存在的主要困难 　　1.土地供应方面。贵阳市中心城区棚户区城中村改造用地呈交织状态，改造项目涉及新增用地，需一年一批次报审，有的项目因为没有用地指标，需要用地指标确定后才能实施；另一方面部分被征地农民对土地征用补偿要求极高，有通过土地征用实现一夜致富的心理，也导致土地征用困难。 　　2.房屋征收方面。由于目前贵阳市各区（市、县）在奖励、补助、过渡费、停产停业损失补偿等方面标准不统一，造成被征收人恶意攀比，而区（市、县）政府迫于维稳压力和急于完成征收任务，不得不在征收补偿中通过各种方式变相提高补偿补助标准，在一定程度上助推了被征收人漫天要价，相互串联，抱团抵制征收签约，给房屋征收签约带来很大困难。同时，采取司法强拆的形式难以实施，给被征收人造成心理上政府不敢组织强拆，放心放胆地当钉子户。 　　3.项目资金方面。按照贵阳市政府的部署，“十二五”期末将基本完成集中成片城市棚户区城中村改造??各区（市、县）政府既有动力也有压力。在招商引资工作中，有的企业未对项目进行认真调查研究，对项目的成熟度、可行性等考虑不周，对征收的困难度估计不足，有的企业缺乏实力因资金等问题，导致项目陷于停顿。 　　三、几点思考 　　（一）坚持政府主导、市场运作 　　棚户区城中村改造要注重“城市得形象、企业得利润、群众得实惠”，坚持政府主导下的市场化运作。第一是政府主导政策的适时调控，调动各种积极因素参与改造，保证棚户区城中村改造符合公共利益。积极吸取好的经验及改造模式推广到棚户区城中村改造工作中，同时制定财税、土地、投融资等相应的支持政策，鼓励采取项目开发贷款、增发股票及发行债券、BT等融资模式，通过市场运作，引进更多民间资金参与棚户区城中村改造建设。第二是政府主导规划、计划，重点研究各棚户区城中村的主要特征、改造模式、改造策略及改造影响，确定改造的工作目标、功能定位，实施综合配套、成片改造，采取就近整合，整体捆绑或项目搭配等方式，确定棚户区改造的总体规划和年度计划。第三是政府主导征收安置，负责组织征收工作的摸底、审核公示，落实拆迁安置房源，组织居民回迁。第四是政府主导土地熟化，由政府筹措资金统一整理熟化土地，有效破解市场运作周期长，资金不到位的弊端。第五是政府主导安置房建设标准，棚户区改造主要针对困难户和低收入家庭，户型以 90 平方米以下为主，所占比例90%以上。第六是政府主导市政基础设施建设，强化工程监督，确保公共基础设施配套完善，项目范围外的市政基础设施由政府组织建设。 　　（二）把握国家开发银行支持棚户区改造的政策机遇，做好融资工作 　　目前正值国家开发银行等金融机构为支持棚户区改造创新和制定相应金融产品的大好机遇。为积极争取将更多棚户区改造项目纳入全国新增1000万套保障房的目标和国家开发银行等金融机构对棚户区改造的金融政策支持，政府应统筹协调，为项目融资预审和贷款完善相关手续，组织培训，使企业熟悉国开行支持棚户区改造贷款流程及所需资料；调整规划，为企业申请国开行贷款的棚户区改造项目提供政策支撑；简化程序，为企业办理贷款手续开辟绿色通道。 　　（三）加大招商引资力度，选择优质企业 　　坚持“大招商、招大商、招好商”的原则，建立健全改造开发企业资料库，储备一部分信誉好、资质高、业绩良的开发企业，筛选择优。同时全方位包装计划项目，加大宣传，充分利用新闻媒体和既有的招商平台，加强项目推广，为棚户区城中村改造工作全面发展储足动能。棚户区城中村改造大多改造成本较大，选择什么样的企业参与改造是棚户区城中村改造工作的重要外因。棚户区城中村改造不是纯粹的商业行为，政府要通盘考