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第五章 剩余法 一、剩余法的概念和基本原理 剩余法是指在估算未来不动产正常交 易价格的基础上,减去地上建筑物、附 着物建造成本、专业费、利息、利润、 税费等费用，最后得到的剩余值即为 土地的价格。 地租原理 地租是每年的租金剩余 而剩余法计算的是一次性的价格剩 余，是从开发商即买方的角度计算价 格的剩余。 二、剩余法的基本公式 地价=不动产交易总价-建筑费用 -专业费用-利息-利润-税费 地价= [不动产交易价-建筑费用× （1+i+r+p+ip+ir）-税收]/1+r+p i为专业费用占建筑费的百分比， r为正常利息率，p为正常利润率。 未考虑不动产交易价格及各项费用的发 生时间不同。 实例一 （一）评估对象概况 有一房地产开发公司，要购买一块土 地，其面积为800m2。根据规划可建一幢 面积为1500m2的办公楼，楼高限四层。 若建成后出租，年租金约160元/ m2，可 出租的建筑面积占总建筑面积的90%。 短期贷款利率为13%，综合还原利率为 11%，总建筑费用为600元/ m2，专业费 为建筑费的14%，税金按不动产总价的 5.5%计， 开发商利润按总投资额（建筑费、专业费、地价）的20%计，土地使用期限50年，建筑期为12个月。 （二）评估要求 运用剩余法评估该土地的价格。 方法一 1．确定不动产总价 租金收入为a = 1500×90%×160 = 216000(元) 不动产总价=（216000/11%）× [1—1/（1+11%）49]=1951827（元） 2．建筑费 = 1500×600 = 900000(元) 又已知i = 14% r = 3% p = 20% 税费 = 1951827×5.5% = 107350(元) 地价=[不动产交易价-建筑费用（1+i+r+p+ip+ir）-税收] 1+r+p =[1951827-900000× （1+14%+13%+20%+14%×13%+14%×20%）-107350]/ 1+13%+20% =479897/1.33 =360824.8（元） 单位面积地价=360824.8/800 =451（元/平方米） 方法二 1． 确定不动产总价 租金收入为a = 1500×90%×160 = 216000(元) 不动产总价=（216000/11%）[1—1/（1+11%）49]=1951827（元 2．建筑费 = 600×1500 = 900000(元) 3．专业费 = 900000×14% = 126000(元) 4．利息 = (地价 + 900000+126000)×13% = 0.13地价 + 133380 5．税费 = 1951827×5.5% = 107350(元) 6．利润 = (900000+126000+地价)×20% = 0.2地价+205200 7．地价 =不动产总价-建筑费用-专业费用 -利息-利润-税费 =1951827-900000-126000 -(0.13地价+133380) -(0.2地价+205200)-107350 33地价=479897 地价=360824.8（元） 单位面积地价=360824.8/800 =451（元/平方米） 三、剩余法评估的程序 1、调查待估土地的基本情况 调查土地的位置、面积、形状、 平整情况、基础设施状况，调查土地 利用要求即规划限制，如规划用途、 容积率、建筑物高度限制等，调查土 地的权利状况，如权属性质、使用年 限等。 2、确定最有效的开发利用方式 根据待估土地的基本情况，土地 市场条件等，在规划要求及管理所允 许的范围内确定土地的最佳开发利用 方式，以实现土地的最有效使用，它 包括确定土地的用途、建筑容积率、 土地覆盖率、建筑高度等。最重要的 是选择最佳的土地用途。 3、确定开发完成后不动产销售价格 不动产售价的测算可选用市场比 较法、收益还原法等。根据相邻地区 或同一地区相同或相似不动产的售 价、租金加以修饰而获得。 4、估算建筑费、专业费等多项成本 费用和开发商利润 建筑费：比较法估算或建筑