“享乐函数”方法在房地产定价机制中应用及发展文献综述.docVIP

“享乐函数”方法在房地产定价机制中应用及发展文献综述 　　摘 要： 本文通过对国内外理论研究和实证研究文献的梳理，将“享乐函数”方法的产生和发展分为三个阶段，探究了该方法的理论基础及在理论研究领域的起源和发展，介绍了该方法在各国房地产定价机制中被广泛应用的历史路径。最后，结合对国内学者的实证研究文献的梳理，针对国内学者在实证研究领域已经取得的成就和不足，提出了该方法在国内未来可能的应用方向。 　　关键词：“享乐函数”方法 房地产定价 文献综述 　　一、理论基础 　　一般而言，“享乐函数”分析方法等同于“特征价格”，而“特征价格”这个概念起源于希腊语，翻译成中文是“快乐”、“享乐”和“效用”的意思；在《新帕尔格雷夫经济学大词典（第二卷）》中，词条的编写者把“特征价格”定义为“享乐函数和享乐指数”（温海珍，2005）。 　　“享乐函数??是各种样式或模型的不同质商品或服务的价格通报会在其中的特征要素数量间的关系： 　　在上式中，P为各种商品的n元价格向量，（c）为特征要素矩阵。 　　享乐的假定意味着，交易是某一组特征要素的相连接的销售，因此可以把一种样式的商品的价格解释为其本身的较低序列价格和数量的总量。 　　如果把这个概念放到经济学的背景下，“享乐函数和享乐指数”的理论基础则是“隐性市场”理论。在对该理论的理解上，存在着两种看法：第一种观点认为对所有商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于这些商品所体现的特征要素上；第二种观点假定商品异质性的存在，得出了商品之间的关联性（在单一市场上进行交易）的结论。在该市场中不可能只有一种价格表述机制，而是应该有一系列价格表述机制（由商品所含特征要素质量所决定）。“享乐函数和享乐指数”方法为确定各属性的价格结构提供了一套标准方法。 　　令Z表示用来区分不同商品的那些不同属性的数量所构成的向量，在满足下面两个前提的情况下，可以进行享乐分析。（1）每位消费者可能消费包含不同数量Z的单位商品（消费不同商品）；（2）存在不同的边际价格（为不同的商品特征支付不同的价格）。 　　如果把考察的重点转移城市经济学与房地产市场的研究领域，“享乐函数”方法等同于“特征价格”理论，“特征价格”理论指的是由于对产品或服务的消费而得到的效用或者满足。该理论认为消费者对居住类不动产（不包含针对商用不动产的相关分析）的需求量在很大程度上取决于居住类不动产的特征。根据微观经济学中的效用理论，消费者之所以购买居住类不动产，目的就是要实现居住类不动产的效用最大化（通过把居住类不动产的特征转化为效用而实现），同样，居住类不动产所具有的各种特征的数量决定了该商品的效用曲线在二维空间图中的相对位置。 　　二、“享乐函数”方法理论分析的起源和发展 　　关于特征价格模型思想和理论分析的起源，经济学家们认为有两个不同的起源。一种观点（Colwell Dillmore，1999）认为，Hass的硕士论文是该专题的开山之作， Hass把农场地的特征界定为两类，一类是到市中心的距离，一类是城市大小，通过这两个变量来研究农场地价格差异的决定因素；Wallac用“享乐函数”方法分析、估计了美国某一区域的土地价值；Waugh利用多元统计方法，构建了“享乐函数”方法的早期函数形式，用可以定量化（可用定量指标和定序指标表示）的某一商品的对某一商品的质量进行了描述，通过该方法估算了诸属性元的隐含价格，其研究成果是较早的针对商品价格的质量差异弹性进行系统性研究的文献。另一种观点（Goodman，1998；Malpezzi，2003）认为，Court （Court， 1939）是第一个成功地借鉴了功利主义的享乐主义哲学的学者，认为简单地使用价格变量不能很好的反映汽车的需求，开创性地提出了使用三个汽车的内在特征变量（净重、轴距和马力）来分析汽车价格，把汽车价格作为汽车不同特征的函数（价格为因变量，特征为自变量），进行了汽车价格、需求分析，分析中使用了半对数的函数形式，最终构建了汽车产业价格指数。 　　Lancaster （Lancaster，1966 ）认为，消费者对商品的需求不是根源于商品本身，而是根源于该种商品所体现的特征要素，以及这些特征要素给消费者带来的满足，这些才是效用的真正根源。根据效用理论，消费者之所以消费一件商品，其本质是希望能够用一定的成本，得到某种特定程度的效用最大化的价值，也就是效用i。而效用的多少是被商品自身所包含有的特征多少来决定的。函数表达为： 　　函数中，是消费者喜好向量，可以是显性的也可以是隐形的。这样，不同家庭的特征可以由收入Y和参数向量α确定，它们可能值的分布由联合概率f（，Y）来描述。 　　当综合考虑了消费者的收入水平以及想要得到的效用水平以后，利用效用函数就可以计算出他们能够负担的房产商品的