房地产山东淄博商业物业市场调查报告.docVIP

山东淄博商业物业市场调查报告 广州凌峻房地产策划机构 2002年7月22日  一、淄博市现状 淄博市位于山东省中部，全市总面积5938平方公里，辖张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台、沂源、高青3个县，总人口418万人，其中市区人口270.48万人。其中张店区64.3万人，淄川67.1万人，周村31.1万人，博山47.5万人，临淄58.6万人。 淄博是山东省重要的工业城市，具备较好的工业基础。主要工业门类有石油化工、医药、纺织、丝稠、建材、陶瓷、机电、电力等35个行业。陶瓷、琉璃、丝绸久负盛名，是我国五大瓷都之一。 （一）地理位置及交通状况 淄博是山东省重要的交通枢纽城市，有15条公路干线通往全国各地，胶济铁路、济（南）青（岛）高速公路横贯全市东西，市中心张店距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。 （二）淄博城市布局 张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市组群。 （三）国民经济状况 淄博工业实力雄厚，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局。现有工业企业16000多个，主要工业门类有石油化工、陶瓷、纺织、丝绸、医药、建材、冶金、机电、塑料、电子等35个，有一大批在全国、全省占有重要位置的企业和产品。 主要年份国内生产总值构成（以国内生产总值为100） 年份 第一产业 第二产业 第三产业 1996年 10．9 61．6 27．5 1997年 10．0 60．7 29．3 1998年 9．9 60．0 30．1 1999年 9．1 58．0 32．9 2000年 8．2 57．4 34．4 2001年 7．2 58．8 34.0 2001年第三产业总产值约219亿元，其中批发零售贸易、饮食业及房地产业的产值分别为53.35亿元、13.73亿元、25.7亿元，分别占总产值的8.31%、2.14%、4%，可见第三产业已经成为淄博地区重要的经济来源之一，商业物业作为开展第三产业的重要场所，必然会受到更多的关注。 从2001年统计数据来看，全市工业整体效益水平呈恢复性增长，地方工业效益继续稳步提高。近年来，淄博市确立了发展板块经济的总体思路，实施抓大放小，着力于培植重点企业集团，提高全市工业经济运行质量和效益。2001年，全市国内生产总值达到702亿元，比上年增长11.5%；全市工业总产值达到1168亿元，比上年增长9.06%。 淄博的外商投资企业发展较快，德国西门子、日本旭硝子、澳大利亚金马利等一批国际大财团、大商社、大公司相继到淄博投资。2001年，全市引进外来投资项目1180项，实际到位投资62.6亿元。先后与美国伊利市、法国拉罗什市等28个国内外城市结为友好城市，与世界70多个国家和地区建立了经济技术合作与贸易关系。全市2001年出口创汇6亿美元，出口产品达19大类300余种，销往70多个国家和地区。获自营进出口权企业和在境外投资办厂、设立办事机构的企事业单位逐年增加。国际经济技术合作和对外承包工程及劳务合作也取得较大进展。 （四）区域宏观经济发展状况 1、国民经济持续发展 从1999年开始国内生产总值年均增长9%，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长5%和8%，初步形成适应经济国际化要求的开放格局；经济结构的战略性调整也取得重大进展，初步形成现代化城市的格局和风貌，人民生活更加宽裕。预计到2010年，国内生产总值将比2000年翻一番。 2、城市化进程的加快城市品位不断提高 一些项目先后启动，城市基础设施、文化教育工程、商业贸易场所等投入建设，为淄博市的发展奠定了坚实的基础。此外，随着城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物等场所。而就淄博目前的状况来看，现有的娱乐购物消闲场所尚难满足全方位的要求，发展较高档的商业物业势在必行。 3、淄博城市第三产业加速发展 从上述分析可知，淄博市经济发展构成中的第三产业，每年均稳步发展，第三产业在整个国民经济中的比重有不断扩大的趋势，说明淄博市的经济发展的多样化和多元性，也从另一个侧面说明淄博市的人均消费能力逐年增高，人们对商业服务需求也趋之活跃。而商业物业作为开展第三产业的重要场所，必然成为许多发展商和投资者追逐的对象。 4、消费品市场平稳运行 2002年1-4月份，社会消费品零售总额居前三位的依次为张店(18.81亿元)、淄川(14.73亿元)、博山（11.47亿元），全市消费品零售总额累计实现72.03亿元，同比增长12.4%，比上年同期增幅提高2.1个百分点。其中国有经济增长7.5%，个体经济增长13.1%，私营经济增长24.0%，发展较为平衡，增幅均保持在12%以上。值得注意的是，