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关于在建工程项目价值评估方法应用研究思考 　　摘要 　　笔者通过参与一些现实的在建工程评估项目和参阅一些典型的在建工程评估报告，认为目前业内评估在建工程主流的评估方法在应用上有诸多不尽完善的地方，借此文，通过对估价方法内涵的解析引出在现实操作中估价方法应用的误区,并提出一点自己的拙见，望起到抛砖引玉的作用。 　　关键字 成本逼近法 假设开发法 在建工程 在建工程取得税费投资利息 　　中图分类号：F275.3文献标识码： A 文章编号： 　　 　　两种估价应用方法的阐述与见解 　　关于在建工程项目价值评估，常用的估价方法一般有两个：成本逼近法和假设开发法，为了更好的阐述问题，我们首先回顾一下两种估价方法： 　　1、成本逼近法： 　　成本逼近法关于房地产价值的估计，粗略来讲包含了实际发生的土地及工程开发成本、各种费用以及分摊的利润，该方法重点就突出在对客观价值的‘逼近’上。然而，对于实际发生的成本是看得见摸得着的，问题的关键就在于公式中‘开发利润’一项的确定，但是利润又如何确定呢？理论上来讲，开发商在市场中进行经济行为，开发房产，雇佣劳动力，不可避免的承担着经济环境、社会环境及政治环境带来的风险，与此对应的，开发商自然会要求一定的资金回报率进行补偿。但是这样的补偿难以进行量化测算，因为房地产市场是一个特殊的市场，是至少未来很长一段时间内都不会是一个完全竞争的市场，从行业资金门槛高，到一级土地市场政府垄断，再到政府政策管制严重，都造成了该市场无法充分竞争;政治风险偏高，寻租行为盛行，成本高居不下，资金使用效率不高，这些诟病进而导致行业的利润率不能体现一个充分竞争商场的正常利润率，实际的利润率中通常还要附加一种垄断利润率和风险利润率，以补偿开发商暴漏在高度政策风险下承担的开发风险和维护垄断地位的垄断成本。然而这样的利润率是显然是难以测量的，谁也不知道开发商应该有多大比例的利润，这样的思路至少在现阶段在现实中是缺乏应用意义的，然而在实际应用中各估价机构是如何解决的呢？ 　　在现实中，成本逼近法实际上俨然逐步变成了一种本末倒置的实证统计方法。由于直接获得开发利润的思路行不通，那么在实际应用中为了得到合理利润空间，不得不对比既定存在的大量案例的成本和最终价值的缺口，也就是利润空间，得到行业平均水平，换句话说是让市场来告诉我们市场承认的利润空间是多少，将其作为合理的利润空间，再反过来将其运用到个别案例中以试图从成本出发得到合理的客观价值，这就是现实中成本逼近法的使用手法。但是长期来看，随着估价行业专业水准和客户需求越来越高，通过对开发商的风险承担等因素的估计对利润空间的直接估算更具有说服力的，也是成本法技术逐渐成熟的重要突破点。 　　这样一来，在现实操作中，估价公式中‘开发利润’一项就像是一个阀门，根据实际开发成本和最终市场价值不断调整着，目的就是使成本加利润能更好的逼近市场价值。 　　2、假设开发法 　　假设开发法也称预期开发法，是房地产评估中常用的方法。该方法是根据预测对象的内外部条件，进行最佳最有效设计，然后预测开发完成后的价值，估计建筑开发成本、投资利息及正常利润后，从预测的开发完成价值中，减去建筑开发成本、利息、利润、税金等，倒算出待开发估价对象的客观合理价格或价值的方法。可以说这种方法对于在建工程价值的评估更为直观，逻辑上更为完备，更易被市场所接受。 　　问题描述 　　事实上，在评估业，对于评估方法应用上的争议一直是不断的，但是确有一点是无可争辩的，不同的价值评估方法的评估结果在理论上必须是一致的，这也是评价评估方法准确性的一个重要原则，如果连理论上都不能一致，又如何保证实际的评估结果趋于一致，如何让评估结果的使用者信服。 　　对于常见的估价方法成本法与假设开发法，在分别考察其应用的准确性和科学性上似乎完善精确，但是在评估在建工程项目同时运用两种方法时，我们不难发现两种方法的明显矛盾，基于原则上两种估价方法的理论结果应该等同，如果将两种估计方法的在建工程价值等同起来，我们会得到： 　　房地产全新价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+（投资利息已投入+投资利息未投入）+开发利润+销售税费+土地及在建工程取得税费① 　　公式①代表了假设开发过程中存在一次转让开发后形成最终房地产的全新价格，对于这种情况开发的房地产，如果最终产品与一次性开发的房地产没有差异的话，尽管在过程中隐约付出了更大成本，但是在市场上对于买房的效用或价值应该是一样的，简单一点说，尽管形成过程不同，但是如果最终产品完全相同，在市场上的客观价格就应该相同。但是我们通过观察成本逼近法评估全新房地产客观价值的公式发现： 　　房地产全新价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费 ②