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浅析我国商业银行个人住房贷款违约风险 　　[摘要]“后经济危机”时代，我国商业银行更加重视个人住房抵押贷款的违约风险防范。目前，个人住房贷款的潜在风险十分令人担忧，通过分析2011年11家银行房地产贷款情况、全国20个大中城市的个人住房贷款风险情况等相关数据，认为目前我国商业银行的审核评级制度不完善、购房的需求与购房贷款还贷能力之间不平衡、房价与住房抵押贷款人的收入之比超过被认定的控制范围及利率变动是造成商业银行个人住房抵押贷款违约风险居高不下的主要原因。建议严格审核个人住房贷款人的信用级别、提高我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析水平及完善银行体系的内部控制。实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化，保证商业银行信贷资产运作的安全性。 　　[关键词]个人住房抵押贷款；违约风险；违约风险影响因素；违约风险管理 　　[中图分类号]F8324[文献标识码]A[文章编号] 　　2095-3283（2013）03-0093-04 　　作者简介：徐遥君（1984-），男，汉族，浙江仙居人，商务部投资促进局，对外经济贸易大学国贸学院在职研究生。 　　一、引言 　　“后经济危机”时代，我国商业银行不断改善业务结构，更加重视信贷业务，积极扩充信贷业务投入，以此来保证利润的增长。随着个人住房抵押贷款在商业银行信贷总额比例的逐步升高，违约风险已逐渐成为我国商业银行风险管理的重点和亟须解决的问题。 　　二、我国商业银行个人住房贷款及违约风险的现状 　　（一）我国商业银行个人住房贷款发展现状 　　笔者依据工商、中国、建设、交通4家大型商业银行以及招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信7家中型商业银行（以下简称“11行”）近两年年报披露的有关数据，对其房地产信贷快速扩张的基本状况进行分析。上述11行的信贷资产和经营规模在我国金融业占据绝对比重且位居主导地位，具有典型性和代表意义。 　　如表1中所示：由于目前各大银行将个人房贷业务当作重点对象来发展，11行个人住房按揭贷款平均增速大于其各项贷款平均增速3112个百分点，特别是兴业银行，房贷增长率达到了1217%??比各项贷款增速高了983个百分点，可以说11行个人住房贷款狂飙式的急剧增长达到了前所未有的速度。另外，在我国不仅个人住房贷款的大部分资金来自商业银行，房地产开发、住房抵押贷款等房地产业90%的资金也是如此。2011年，11行房地产贷款余额（房地产开发贷款余额与个人住房贷款之和）占其各项贷款总余额的比例达到了2654%，已经逼近国际上认定的30%的控制线，且深发和兴业两行分别以332%和415%已超过了控制线。 　　虽然从总体上来说我国的住房贷款还在可控范围之内，但是潜在风险十分令人担忧，特别是个人住房贷款期限一般都在8～20年，而大部分是从2000年开始的。也就是说，接下来几年是风险控制的关键期，因此，房贷违约风险防范显得极其必要。 　　（二）我国个人住房贷款违约风险现状 　　居民家庭进行房贷的目的在于弥补购房资金的不足，当居民家庭是以其自身的收入来偿还房贷时，居民家庭的收入和房贷之间的关系能够在一定程度上代表家庭的还贷能力。可以说，考察居民家庭收入和房贷就可以反映商业银行面临的个人住房抵押贷款业务还贷风险的大小。居民家庭还贷能力最为直接的指标常常是房贷收入比（甄炳禧，2007）。笔者选择月供给收入比（每月所有债务支出与收入之比）来反映贷款者的偿还能力，继而反映房贷违约风险。 　　中国人民银行2011年1月对全国20个大中城市的个人住房贷款情况进行了抽样调查，以下是笔者对统计调查的总结。 　　结合表2中数据，笔者查找了2010—2011年的住房贷款利率，最低为604%，最高为666%，因此将其定为平均值63%。另外，在固定利率贷款方式下，笔者分别计算了四个地区家庭平均每月要偿还的贷款额，分别为：东部3383元，西部1937元，南部1625元，北部1814元。由于774%以上的贷款人年收入为5万元，加上充足的第二还款源，在此将收入平均值定为8万元，即月收入6666元。因此月供收入比分别为50%，29%，24%和27%。虽然此分析方式比较粗略，但基本能反映各地区的情况。 　　我国银监会给月供收入比设定警戒线为55%，一旦月供收入比过高，那将会给家庭的生活产生巨大的负担，这部分家庭的还款及抗风险能力就会较弱，产生的违约风险就会较大。因此，从总体上来说，我国东部地区的房贷风险最大，主要是房价水平远高于其他地区，房价大大超过普通居民的承受能力。虽然其他三个地区总体风险水平低于东部，但其中部分城市还是存在较大风险，如北京、天津、重庆等。所以各地区特别是东部地区的银行和监管部门应该充分重视，采取各种措施严密防范违约风险的发生。更为重要的是，