河南荥阳联合地产天骄华城营晓策划报告(鑫海咨询)2007-101页.ppt

? ? ? ? ? 项目的营销推广策略 八、价格策略 在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多 少，以及销售成功与否。 1、价格走势及调整 　 价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的 销售状况进行调整。 　 建议项目第一期多层入市价格定为1750元/㎡（部分景观条件稍差的多 层），在拿到预售证开盘半个月后调高至1800元/㎡，至一期的中期调价为 1900元/㎡。 第二期的售价应根据销售进度，以小幅多次调高价格，造成项目 升值不断的销售气氛。 ? ? 项目的营销推广策略 2、操作手法 在项目酝酿期，客户电话咨询时可以把价格报到1900元/㎡，拉高潜在客户的 心理价位。同时测试客户对项目价格的反应，也可以使周边将推竞争个案，京 城花园、锦绣佳苑提高售价。在项目8月份中旬开始预约时正式定价为1750元/ ㎡左右。这样形成价格销售势能，加快项目销售速度，同时使我们在竞争中处 于有利地位。 第二章 天骄·华城 媒体推广策略 一、天骄·华城推广策略要点 ——怎样做天骄·华城的个性品牌， 以精品的形象旺销！ 天骄·华城推广策略要点 （一）、策略要点 1、从文化层面解读荥阳都市发展精神，抬高城东地区人文、环境优势，提前 将荥阳城东与其它老城区之印象作比较并提升东区发展优势； 3、利用周边“京城花园”“锦绣佳苑”等竞争楼盘在对周边环境作提升推广 时，本案将作适当的环境推广，借力使力将本案的周边环境塑造起来； 4、灌输“教育地产”这一复合地产嫁接概念，同时塑造项目CLD生活社区的 概念，将“低密度”居住生活品质体现出来； 5、结合本案“低密度”带来的景观、健康、运动等优势，将本案“ILD（理 想生活社区）”的理念进行推广； 6、结合“教育的优势”将教育地产标准提出，结合“低密度”的优势，将 “现代理想生活社区的标准”提出，并因此而展开讨论，制造话题； 天骄·华城推广策略要点 （二）全案推广策略 品牌塑造战略 生活艺术 ILD（理想生活社区）+教育地产 ↗ ↘ 健康 环境 交通 配套 生活品质 智能化 文化 品牌 （感性认知） ↓ 项目形象 + 企业品牌 + 企业形象 ↓ 建立项目理想价值地位 （理性认识） ↓ 创造企业效益与项目利润最大化 1. 2. 3. 4. 5. 天骄·华城推广策略要点 （三）阶段推广策略 Ⅰ、酝酿期（2007年5月15－8月15日）（含准备期） 执行策略 利用媒体之优势将开发商形象进行宣传； 结合项目形象推广的同时，将本案“教育地产“概念及“理想生活社区”的定位进行 宣传、提升； 结合本案“理想生活社区”的定位，提出“现代理想生活社区的标准”，引起话题， 将市场炒热； 运用媒体攻势，将低密度之优质生活及教育地产之优势作为讨论主题，并列举 省内外知名生活区或小区作为范例，引发话题热潮，作为本案前奏酝酿； 延续”教育地产”及“低密度生活”话题，为现代小区之超前性规划作出明确指标， 并以比较方式显示出：在荥阳本地本案的独一无二； 　 天骄·华城推广策略要点 6. 鉴于现场目前的环境相对的不理想，建议将现场沿索河路、博文路的绿化环境及工地外围形象 先行建立，作好酝酿初期准备； 7. 售楼处布置：制作东区建设、生活功能、配套、发展远景等内容全区模型，并在现场布置适量 的绿化，让购房者直观看到本案的区位优势； 8. 成立联合置业会，收集客户名单，为后续各期及楼盘的推广作好铺垫，并使开发商形象得到提 升； 10. 媒体进程：本时期不论现场或媒体上，建议本案都采取较低调之酝酿手法，其具体内容有： DM单张：开发商形象、楼盘品质，教育地产概念、新区新生活方式等引导式文本； 第一波置入性广告：广播电台开播天骄华·城专题，进行项目规划，设计，物管等的访谈。 宣传制作物：海报、派夹报等大众宣传广告的运用，亦可考虑以“低密度建筑”与“理想生活社 区”及“教育地产”为概念专门制作概念宣传性海报，作为本案前期酝酿广告，形成人们耳语传播的 话题； 网站、三维动画开始制作； 六、天骄·华城项目定位 ——做怎样的产品，以精品的形象旺销！ 天骄·华城项目定位 （一）、本案产品定位 名校旁，尚品人居典范 ? ? ? ? ? 天骄·华城项目定位 (二)项目案名定位 1、项目命名原则 ▲ 表现出项目文化特质 ▲ 表现出项目的策略核心 ▲ 表现出项目的规模 ? ? ? ? ? ? 天骄·华城项目定位 3、项目案名定位建议 新案名：天骄·华城 *尚品人居典范* 案名解析： 1、“天骄”意为天之骄子，指勇敢的人，与特殊贡献的人，这里可指在项 目的