对我国商业地产运营模式思考.docVIP

对我国商业地产运营模式思考 　　摘要：我国经济的快速发展，促进了商业地产的蓬勃发展。各地商业地产迅速涌现，在各地的购物中心、商业街等商业设施大量增加。本文针对商业地产的的运营模式进行详细分析，以供参考。 　　关键词：商业地产；内涵；运营模式；建议 　　中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 　　1、前言 　　商业地产的快速发展，使其问题也不断暴漏，商业地产的研究探讨成为学术界研究的重点。本文通过对商业地产运营模式的不足进行分析，对其运作模式的改善提出一些建议。 　　2、商业地产的内涵 　　商业地产的涵义分为广义和狭义两种。从广义上看来，商业地产包括各种非居住性以及非生产性物业，如会议中心、公寓、办公楼和商业服务业所对应的各种经营场所等。从狭义上看来，商业地产指那些被商业服务业用来经营的各种物业形式，如休闲、娱乐、零售、健身、餐饮设施，其对应的经营模式、融资模式、开发模式和其对应的用途、功能等都和办公楼、公寓、住宅等地产形式有所区别。目前，商业地产囊括了丰富的内容和形式，而对其研究的较为普遍的是狭义意义下的商业地产，特别是零售方面的商业地产。本文所研究的内容皆以狭义上的涵义为基准。商业地产是一种综合性行业，兼有投资、商业以及地产三重特征，既和单纯的商业或者投资有所区别，也和住宅房地产有所区别。商业地产和住宅地产有别之处在于商业地产对后期相应的管理以及经营更加关注，并且开发潜力大，周期长，对资金要求往往更高。当前，商业地产迅速而大量的涌现于全国各个城市，据统计，全国各个城市纷纷都有对应的商业街，仅步行商业街就多达两百条以上。房地产开发逐渐转向商业地产为大势所趋，而且商业地产可以给企业带去更好的效益。 　　3、运营模式中的不足 　　经济整体不够景气，这种情况打击投资者的热情也可能将小投资者或者投资集团对应的投资推向他处; 此外，经济危机限制了个人消费，减缓了零售业发展步伐，甚至可能因为经营亏本而隐退市场，这些都给商业地产招商造成了影响，甚至削弱了商业地产的收益。对我国而言，商业地产自身的金融资金欠缺，融资渠道较为单一情况阻碍了商业地产自身的资金运转，同时，金融政策由原来的宽松逐渐到收紧的过程也加大了商业地产对应的系统风险。所有这些元素共同导致当今商业地产的运营模式不稳定。 　　运营模式自身的不稳定性会相应的造成一定的负面影响。第一，阻碍了城市发挥其自身的功能。运营模式具有的不稳定性会对建筑体统一运营以及统一管理造成干扰，会有损商业地产对应的区域的总效用。此外，投资者并不乐观的预期也会对商业地产对应场地的建设以及开发规模带来影响，限制了城市发挥其功能。第二，给商业地产走向成熟带来了阻碍。我国商业地产逐渐由销售转向了自持，而介于当今复杂的政策形势，为了减少资金风险，又转为销售模式。这些情况对商业地产行业以及企业都十分不利，专业的运营商亦步履维艰，很难实现可持续发展。第三，阻碍了城市长期发展。很多商业地产因为没有统一管理、统一经营、统一招商而使行业发展不够景气，重复建筑同时也致使空间无法均衡发展，这些都有损城市长足发展。 　　4、商业房地产统一运营管理的模式构建 　　商业房地产统一运行管理的模式，需要在项目定位的基础上，从商业理念设计、构建运行组织结构的角度，并结合各个利益主体的需求，制定运行管理的策略，除此之外，还需要从招商、企划营销、客户服务与现场管理、物业管理等方面，提高统一管理的针对性。 　　4.1 项目的定位。 　　商业房地产统一运行管理的项目定位，需要综合项目的优势、劣势。以临沂市东关古城商业街的商业房地产的定位为例，该项目位于临沂市商业中心区，地理位置好，是临沂古城的旧址所在，商业价值非常高，适用于销售和租赁，可以为商家创造主力店品牌的优势，而劣势方面该古城商业步行街产权出售较为分散，不利于招商管理和品质提升。通过以上优劣势的分析，可以将项目定位为古城风貌步行街，为城市历史文化核心区，对外展示的窗口。 　　客户群体主要是文化品牌商家、商圈内居民、部分旅游者，经营定位则是以展示临沂城市的历史文化、风土人情、集休闲娱乐为一体，通过成立专业商业管理企业，以打造临沂古城商业街的品牌知名度和美誉度。 　　4.2 运行的策略。 　　首先从商业理念设计方面，寻找新的开发模式突破口，打破以往建筑和环境的格局，从客户的需求出发，将区域文化的精髓挖掘出来，尝试商业、旅游、文化等的融合，从而探究新的战略目标。其次是管理组织架构的构建，为了形成前台运行和后台运营的管理模式，会在前台设置运行部和管理部，前者负责招商、企划营销、客户服务、现场等的统一管理，后者主要针对物业的统一管理，后台则设置了品质部和行政部，分别负责品质和行政事务的统一管理。再次是兼顾各方主体的利益，其中包括消费者、经营者和投资