浅谈在房地产中工程造价管理.docVIP

浅谈在房地产中工程造价管理 　　摘要：工程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动，最终达到预期目标的系统活动，它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。因此，笔者试图通过造价管理的亲身经历，就房地产公司在全过程影响造价控制的若干问题谈谈自己的想法。 　　关键词：工程造价；控制；问题；想法 　　Abstract: The project cost management is a kind of in the preparation of the planning, design, calculation, prediction, identification and monitoring of project cost and the changes, system activity and finally reached the expected goal, it contains two meanings of engineering cost and reasonable determination and effective control. Therefore, the author tries to cost management experience, talk about some problems of real estate company in the cost control of the whole process of his idea. 　　Key words: project cost; control; problem; idea 　　（一）、可行性研究阶???的成本工作 　　房地产工程在前期的可行性研究需要进行投资估算，投资估算是决定房地产事业成功与否的关键所在，投资估算还是房地产企业决定房地产销售价格的基础和依据。而投资估算的编制依据，一方面必须根据设计任务书或设计方案的内容和具体要求，第二方面要求成本管理人员应当根据有关的经验数据，做一些较为深入、详细的成本调查，如现场情况、三通一平情况、当地的价格水平、劳务情况。政府配套费用的收取费等。 　　（二）、设计阶段的成本工作 　　设计是建设领域中控制工程造价的重要环节。根据国际行业权威的数据分析，在建设项目总投资额中，设计费用占工程造价的3%~5%,但项目建设过程中，设计环节对工程造价的影响程度却超过了70%~80%。设计方案经过充分的经济分析和成本核算，必然会对建设工程的造价起到总的控制。 　　设计阶段控制造价充分体现了事前控制的思想 　　设计阶段是项目即将实施而为实施阶段，为了避免实施施工过程中的不必要的修改，减少设计变更造成的工程造价的增加，应把设计做细、做深，因为设计的每一笔、每一线都是需要投资来实现的。 　　作为造价管理人员应该根据有关经验数据对于设计院在钢筋含量、砼含量等经济技术指标提出限额设计。因为设计单位往往从“技术可行，质量上可靠”出发，造价意识不强，造价管理人员此阶段必须配合设计进行相应的测算。 　　（三）、招标阶段的成本工作 　　1、招标文件的编制 　　招标文件中细化合同条款，对造价控制有非常重要的作用，它是预先控制造价所采取的必要措施。招标文件的制定是建筑工程成本控制的源头与核心，一份好的招标文件会对以后所有的过程产生影响，特别是工程量清单准确与否，关系到工程投资成本控制成败。 　　2、商务评标、约谈 　　现在多采用工程量清单模式，在评标时，包括校核投标报价、审查全部报价资料计算的正确性、分析报价构成的合理性，以及纠正不平衡报价的情况。出现的这些问题必须于投标单位进行约谈、澄清，还有一些我们不可预见的因素，招标文件及清单存在的问题，也要事先在澄清表中体现，减少以后中标单位的索赔。 　　另外，对中标后的标书也必须进行评审，如依然存在报价不合理、不平衡、多报、重复报等问题，必须要求中标单位进行调整，否则有权其投标保证金，另择中标人。这一点必须在招标文件中明确说明。 　　3、参考价的编制 　　招标时参考价的制定关系到招标项目所需要的自我测算和控制，也是判断投标报价合理性的依据。 　　编制参考价是依据预算定额、相应的费用定额及政府出台的政策性文件等来进行的，政府的指导价作为参考，重点要注意的是： 　　（1）、措施项目费用：①主体工程的比重相对比较大，模板、脚手架，如果是单体别墅项目套用定额，与市场价格差距过大，因此应该根据市场行情调整参考价格。②垂直运输项目要根据工程部提供的数据进行计算，如塔吊、施工电梯等。 　　（2）材料市场价格的掌握 　　材料因为产地、运输距离、品牌、政策、时间、质量品质等因素的不同会造成价格差异很大，尤其是装饰材料