商业地产研究初步探讨讲义.pptVIP

商业地产研究初探(陈治宇）长沙 提纲 完善的商场管理是商场成功的关键，成功运营商业地产，必须确保以下几个因素： 地点及人流理想（选址问题） 主题及定位明确（商业形式） 完善的策划与管理（商场经营管理） 小心选择租户，搭配业态（业态搭配） 定期推广宣传（商场营销，已有研究与创新过多，本文不作专门研究） 加强租户及顾客间的反馈，改进商场管理。（商场经营管理） 基本概念 业态分布与选择问题 主要解决问题 随着中国零售业的全面对外开放，中国大陆传统零售业竞争日趋白热化，利润已经十分微薄，而目前中国已经开业的１０多家超大购物中心的经营毛利都超过８０％，因此通过摩尔等形式对各种业态进行组合，从而增加整体竞争力，“已经成为一个明显趋势”。 据统计，在日本，综合购物中心店铺仅占全国商铺面积总量的１％，却创造了全国３５００亿美元零售总额的大部分；在美国，摩尔已经占有５０％以上的零售额，２０００年营业额就达到１万亿美元。 业态搭配稳定的前提 商业地产的综合管理 ，从商业地产的国际开发惯例来看，有实力的开发商对于商业地产项目多采取“只租不售”的策略，通过持续有效的经营管理提升商业价值。 开发商分散产权进行销售的做法，无形中将风险和责任转嫁给了一个个小业主。这些着眼于短期增值的散铺各自为政，谋求个人利益的最大化，而忽略商业项目整体定位的统一性，同时造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊，增加了自身投资的风险。 开发商利用长租约和胡椒粉租金在迅速回笼资金的同时保证对商场经营的控制权是现阶段现金流短缺的地产商进行商业地产开发，并保持商业地产持续增值的建议方案之一 商业地产业态搭配确定步骤 京通新城为例，作为一个近100万平方米的成熟社区，面对3万多人的需求，居然没有24小时便利店、书店报刊零售点、花店！而反观万科城市花园，仅仅只有2200户居民，里面就有4家小型超市和便利店，四家不同经营风味的餐馆，一家集图书零售、租赁、报刊销售与一体的面积近10平方米的小店……以上业种已经持续经营多年，生意肯定不错。 商业地产业态搭配确定步骤商场定位 华强北以电子企业为龙头，电子类商场占总营业面积20%,销售额占70%，这使得该商圈有足够能力容纳万佳撤出华强北的损害 东门本来以小商品市场为主题，然而罗湖区东门”老街“大规模拆迁与改造，提高了商圈档次却失去了商圈主题，导致商圈的逐渐衰败 商业地产业态搭配确定步骤 商业中心规模 商业中心规模参考点的确定： 调查信息 地区药店总的销售量=$299,628,000/年 地区人口=635，000 商场商圈人口=35,000 商圈范围内已有药店面积=70,000营业面积 平均药店销售量=$181每平方英尺 计算人均购买量 $299，628，000/635，000=$472 计算商圈内潜在购买量 $472*35,000=$16,520,000 计算可承受药店面积 $16,520,000/$181=91，000英尺 计算可开发面积 91，000-70，000=21，000英尺 商业地产业态搭配确定步骤 业态比例搭配 业态比例的确定 业态比例的确定通常按照已有成熟商业区的经验比例进行调整。 近几年，欧美国家新建购物中心反映出强化娱乐设施的趋势。据资料称，2001年英国新建的购物中心，有38%把主要的娱乐设施（电影院、保龄球场、夜总会、少儿游乐场等）集于一身。而在前五年，这个比例仅是25%。中国的商业中心中，娱乐设施的比例是否需要逐渐增加，还待观察。 商业地产业态搭配确定步骤 商业地产业态搭配确定步骤 利用销售量大的业态集聚人气，通过调查了解各种商业地区能产生大销售量的业态，在商业中心人气出现或预计将出现问题时，适当调高高销售量商品的比例 商业地产业态搭配确定步骤 商业地产业态搭配确定步骤业态匹配 业态匹配表是合理设置业态位置的基础，确保商场的业态间应保证相容性，特别是相邻业态应保证较高的相容性指数，确保业态与业态的相互促进。具体业态搭配的适应性分析见业态搭配匹配表。 商业地产业态搭配确定步骤 商业地产业态搭配确定步骤—租户选定与业态控制 与住宅不同,利用价格作为细分方法在商业地产中失效 商业地产业态搭配确定步骤—租户选定与业态控制 业态完成合理搭配之后，商场必须拥有足够的对租户经营范围与经营方式的控制能力。因为，如果租户改变业务或者改变经营方式，会影响整体商场定位，并会对已有的搭配造成致命性打击。因此，商场在租赁店面时，必须与租户签订限制性条款，保证业态的稳定性和发展性。 商业地产业态搭配确定步骤 商业地产业态搭配确定步骤—注意避免事项 租金问题 主要步骤 商业中心租金影响因素 商业中心租金影响因素 引客效应: 商场大小，商场年龄，主力店能力，主力店的有无 市场因素 空置面积，有效购买力（商圈覆盖范围内人数，